Cómo encontrar el dueño de un complejo de apartamentos

Hay algunas formas estándar de identificar al propietario de un complejo de apartamentos. En algunos casos, sin embargo, estos métodos no funcionarán, y la identificación del propietario se vuelve difícil.

Encontrar al dueño a través de los registros de impuestos del condado

Una forma común de identificar al propietario de un complejo de apartamentos es consultar los registros de impuestos del condado. Antes de Internet y la digitalización de los registros públicos, esto probablemente implicó un viaje a la sede del condado y, una vez allí, una búsqueda tediosa en persona de los registros de impuestos del condado.

La mayoría de los condados ahora, sin embargo, han digitalizado sus registros de impuestos, lo que hace que sea razonablemente fácil recuperar estos registros en línea. Los detalles de una búsqueda en Internet para un dueño de propiedad varían de un condado a otro, pero el enfoque general es este simple proceso de dos pasos:

1. Ubique la oficina del asesor fiscal del condado en línea con un simple registro de búsqueda, como "registros de propiedad de la oficina del asesor fiscal de su condado".
   
2. Cuando el formulario de identificación de propiedad del asesor de impuestos se abra en línea, ingrese la dirección de la propiedad. En la mayoría de los casos, esto llamará inmediatamente a la propiedad y su número de identificación fiscal e información relacionada, como la evaluación fiscal anual actual. 
   

Algunos condados, como San Francisco, no proporcionan el nombre del propietario en línea. Para encontrar el nombre del propietario, deberá visitar la oficina de registros del condado en persona. En San Francisco, esa sería la Oficina del Tasador de Impuestos del Condado en el Ayuntamiento.

Conciliación de la dirección y el número de identificación fiscal de la propiedad

En algunos condados, la identificación de la dirección de la propiedad puede no llevar inmediatamente al número de identificación fiscal que necesitará para llamar la información de la propiedad. En casi todos los casos, puede resolver este problema llamando el mapa de propiedad del asesor fiscal que muestra cada lote e identificando su identificación fiscal, que aparece dentro o inmediatamente debajo del lote.

Casi siempre se puede saber qué lote es el que está buscando dirigiéndose primero al complejo de apartamentos y contando el número de lotes o edificios desde el apartamento a una ubicación identificable, como la esquina de la calle más cercana, y luego ubicando la propiedad por el mismo método de conteo en la propiedad del tasador y los registros impositivos.

Identificar a los propietarios de entidades de estrecha participación

El método descrito anteriormente funciona casi todo el tiempo. En el peor de los casos, los registros de propiedad no identificarán a un propietario por nombre individual, sino por el nombre de una sociedad, una sociedad anónima cerrada o una sociedad de responsabilidad limitada. Pero cuando ese es el caso, los registros de impuestos del condado en la mayoría de los casos aún le darán la dirección de la entidad que se encuentra cerca. Cuando los propietarios no ocultan deliberadamente su propiedad, entonces es una cuestión de enviar una consulta a la dirección postal para determinar el propietario o los propietarios.

Cuando no es tan fácil

A veces, los registros de impuestos del condado no revelarán ninguna información útil. En cambio, como han señalado los artículos de investigación en el New York Times y en otros lugares, cuando busca en los registros de impuestos encontrará el nombre de un cáscara - una compañía de responsabilidad limitada con propietarios no registrados - y, a menudo, una dirección en un estado como Delaware o Nevada que permite el registro anónimo de LLC. Peor aún, la dirección de la LLC podría ser en un país como Bermuda, conocido por ser un paraíso de evasión de impuestos. Escribir a tal dirección rara vez produce información significativa porque el propósito subyacente de la empresa pantalla, más allá de evitar impuestos, es poner a los propietarios reales fuera del alcance de cualquier acción legal. La propiedad es un secreto.

Este es un problema creciente. En 2015, casi el 60 por ciento de las compras de propiedad de EE. UU. Por más de $ 3 millones fueron hechas por LLC, la mayoría de ellas registradas anónimamente en los EE. UU. O con un registro secreto en el exterior en un paraíso fiscal. Si el propietario de la casa de apartamentos que está tratando de identificar se esconde detrás de una LLC tan anónima, es posible que desee consultar a un abogado de bienes raíces con experiencia en esta área en particular.

Sin embargo, en casi todos los casos, con el tiempo puede encontrar el nombre del propietario real buscando en varios registros disponibles, incluida la presentación obligatoria de "hacer negocios como". Cualquier persona que haga negocios en California y use un nombre que no sea el suyo debe presentar un aviso de dba ante la Secretaría de Estado de California. Este aviso requiere el nombre real y la dirección de la parte que presenta la declaración. El uso de la función de búsqueda de dba para averiguar quién es el dueño de la propiedad se analiza con mayor detalle en el sitio web de la Ley de Inquilinos de California. El mismo sitio web también sugiere más formas de profundizar en varios registros para identificar a los propietarios que se esconden.