¿Cómo se determina la tasa de interés en las hipotecas de tasa fija?

Comúnmente se piensa que los aumentos o disminuciones en la tasa preferencial publicada en el documento se traducirán automáticamente en cambios en las tasas de interés hipotecarias. A los consumidores les resulta difícil entender cuándo bajan las tasas preferenciales y las tasas hipotecarias siguen siendo las mismas. Mientras que los prestamistas están listos para usar un aumento en las tasas de la Reserva Federal como excusa para aumentar las tasas de interés hipotecarias, la verdad es que desde la década de 1980 las tasas de interés hipotecario tienen poco o nada que ver con las tasas de la Reserva Federal. los motivos de lucro de los inversores de Wall Street.

Historia

Hasta la desregulación a principios de la década de 1980, los ahorros y préstamos (SL) eran las únicas entidades autorizadas a otorgar préstamos hipotecarios. Los préstamos comerciales eran el dominio de los bancos. Los ahorros y préstamos financiaron sus hipotecas utilizando el dinero de sus depositantes y pidiendo prestado a otros bancos o al Banco de la Reserva Federal. La ley requería que las SL mantuvieran a mano un cierto porcentaje de sus depósitos, de forma que solicitaran dinero prestado a una tasa y lo prestaran a una tasa mayor para obtener ganancias, seguir operando y pagar intereses a sus depositantes. Como dependían del dinero de los bancos y de la Reserva Federal, las tasas que se cobraban a los SL influían directamente en la tasa que cobraban a sus prestatarios.

Mercado hipotecario secundario

La desregulación en la década de 1980 permitió a los bancos y otras entidades entrar en el mercado hipotecario y cambió el financiamiento de las hipotecas. El mercado hipotecario secundario comenzó a jugar un papel mucho más importante. Al principio, el mercado hipotecario secundario estaba controlado por las entidades patrocinadas por el gobierno de Freddie Mac y Fannie Mae (para préstamos convencionales) y Ginnie Mae (para préstamos respaldados por el gobierno, como los asegurados por la FHA y VA). Estas entidades compraron préstamos de originadores de préstamos hipotecarios, los agruparon y garantizaron su tasa de rendimiento, luego los vendieron en el mercado abierto a los inversores.

Efectos

Eventualmente, esta práctica se volvió tan extendida y una parte tan integral del negocio hipotecario que las compañías privadas comenzaron a comprar hipotecas y a operar en el mercado hipotecario secundario. Los originadores de préstamos solo tenían que prestar el dinero durante algunas semanas o meses antes de poder vender el préstamo y recuperar su dinero. Esto permitió a los prestamistas dar la vuelta y prestar dinero al próximo prestatario y les dio una fuente continua de fondos.

Significado

Como el dinero prestado de los bancos y el sistema de la Reserva Federal ya no era necesario para el financiamiento hipotecario, la cantidad de dinero que estos grupos estaban cobrando a medida que el interés se volvía irrelevante. Las compañías hipotecarias secundarias y los inversores eran ahora la principal fuente de fondos hipotecarios. El retorno que exigían los inversores en el mercado hipotecario secundario abierto ahora determinaba cuánto les costaba a los originadores de préstamos obtener fondos. Los originadores de préstamos tomaron esta tasa de rendimiento, le agregaron sus ganancias y cobraron esa tasa compuesta a sus prestatarios. Esta ha sido la norma desde la década de 1990.

Resultado

No existe una forma sólida y rápida de determinar las tasas de interés hipotecarias, dado el alcance del mercado hipotecario secundario. Es un proceso muy complejo. Los valores hipotecarios, que son los préstamos agrupados que se venden en el mercado secundario, son inversiones a largo plazo. Los inversores en inversiones a largo plazo suelen ser aquellos que buscan fuentes de beneficios seguras pero estables, como los fondos de pensiones o las compañías de seguros. Estos inversores también compran bonos, acciones de primera clase y otras inversiones estables, por lo que los rendimientos de los valores hipotecarios deben ser competitivos con este tipo de inversiones. Si observó todas estas inversiones a largo plazo a lo largo del tiempo, probablemente podría hacerse una idea de dónde se basarán las tasas en sus tasas de rendimiento. Los inversores exigen mayores rendimientos de los préstamos más riesgosos, por lo que cuanto más débiles sean sus créditos e ingresos, y cuanto menor sea su pago inicial, mayor será la tasa de interés que le cobrará su prestamista.

Compartir en redes sociales: