¿Cómo afectan las tasas de ejecuciones hipotecarias a las viviendas de reventa?

Las ejecuciones hipotecarias tienen un efecto directo e inmediato en las familias que las atraviesan. Además de tener que recoger y dejar sus hogares, estos prestatarios están plagados por puntajes deficientes de crédito durante años. El impacto personal es tan severo que a veces se pasan por alto los efectos sobre el valor de la propiedad, el valor del vecindario y la habitabilidad del vecindario.

Tendencias

Las tasas históricas de ejecución hipotecaria de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) revelan una tendencia general al alza a largo plazo desde el 0,04 por ciento de todas las propiedades residenciales de EE. UU. En 1953, .3 por ciento a principios de la década de 1980, poco más del 1 por ciento en 1998. 1.3 por ciento en 2003 - todos los aumentos obviamente ocurrieron mucho antes de la recesión de la vivienda que comenzó en 2007. Durante el mismo lapso de tiempo, los precios de la vivienda casi se cuadruplicaron. Se podría concluir, entonces, que a escala nacional y en el largo plazo, las tasas de ejecución hipotecaria no han afectado los precios de las viviendas.

Ubicaciones

Un factor notable sobre las tasas de ejecuciones hipotecarias después de 2006, que como promedio nacional no es mucho mayor que la tasa anterior a la recesión, es que varían ampliamente en las diferentes regiones del país. Un estudio de 2009 realizado por el profesor William Lucy de la Universidad de Virginia concluyó que la mayoría de las ejecuciones hipotecarias del país se concentraron en cuatro estados y esos mismos cuatro estados representaron el 87 por ciento del declive general del precio de la vivienda en todo el país. Solo California, que representa el 10 por ciento de las unidades de vivienda de la nación, tenía el 34 por ciento de las ejecuciones hipotecarias de la nación. Dentro de California también hubo amplias variaciones. El condado de Solano, por ejemplo, tenía 15 veces el número de ejecuciones hipotecarias que San Francisco a fines de 2008. Se podría concluir de estas cifras que las tasas de ejecuciones hipotecarias y el descenso del precio de la vivienda están relacionadas cuando se mira a corto plazo y localmente en regiones con tasas de ejecuciones hipotecarias en exceso del promedio nacional.

Precios

Un estudio de 2009 llevado a cabo por economistas de MIT y Harvard analizó los efectos específicos de las ejecuciones hipotecarias sobre el precio de la vivienda en el micronivel, por tramo censal. Llegaron a la conclusión de que una ejecución hipotecaria reduce los precios de la vivienda en un promedio del 27 por ciento. En los barrios de bajos ingresos el efecto es mayor que el promedio; en los barrios de mayores ingresos el efecto es menor. El estudio también concluyó que las ejecuciones hipotecarias tienden a bajar los precios de otras casas en venta muy cerca, específicamente que cada ejecución hipotecaria que se lleva a cabo dentro de 0.05 millas reduce el precio de una casa en aproximadamente 1 por ciento. El impacto de una ejecución hipotecaria en su bloque, entonces, será menor. El efecto de muchos será notable.

Causa y efecto

Las ejecuciones hipotecarias no ocurren en el vacío. La pérdida de trabajo, el divorcio, la enfermedad, los cambios en los pagos de los préstamos y la pérdida en el valor de la vivienda juegan un papel importante. Un estudio de 1998 de la FDIC concluyó que el aumento a largo plazo en apalancamiento y deuda personal, junto con una disminución en la tasa de ahorro impulsada en parte por el crédito fácil, resulta en que las familias no pueden mantener un hogar a través de las tensiones financieras de la pérdida de empleo enfermedad, etc. Esto explicaría por qué la tasa de desempleo post-2006 es muy similar al aumento de las ejecuciones hipotecarias del mismo período, pero las tasas de desempleo igualmente altas de principios de la década de 1980 no fueron paralelas a las tasas de ejecuciones hipotecarias tan altas en ese momento. Esencialmente, cuanto peor se acostumbren los estadounidenses al ahorro y al pago de la deuda, más estrechamente se asociará la tasa de ejecuciones hipotecarias con factores de estrés financiero como la pérdida de empleos. Cada vez hay menos redes de seguridad para que las familias puedan sobrellevar las tormentas esperadas de la vida.

Otros impactos

Las ejecuciones hipotecarias afectan más que el precio. Un estudio de 2010 de la FDIC concluyó que las ejecuciones hipotecarias resultaron en un aumento en la delincuencia debido a la disminución de la vigilancia informal por parte de los residentes. Los autores estiman el costo de los delitos relacionados con ejecuciones hipotecarias en más de $ 17 mil millones.

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