¿Cuáles son las reglas básicas que rigen el crédito fiscal para personas de bajos ingresos?

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) usa varios programas para suministrar viviendas a familias de bajos ingresos. Si bien la vivienda pública y los programas de la Sección 8 brindan subsidios directos a los inquilinos, el programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) de HUD ofrece un subsidio indirecto. Al permitir que los desarrolladores pasen un incentivo fiscal a los inversionistas, HUD busca aumentar el atractivo financiero de la construcción de viviendas asequibles.

Requisitos de propiedad

Solo los proyectos que cumplen ciertos parámetros son elegibles para el programa LIHTC de HUD. La propiedad propuesta o existente debe designarse para el uso de alquiler residencial, de acuerdo con el sitio web de LIHTC de HUD. Para las propiedades existentes, HUD requiere que los propietarios realicen los trabajos de rehabilitación necesarios. El programa LIHTC de HUD solo acepta desarrollos existentes que hayan tenido el mismo propietario durante 10 años.

Asignaciones de créditos fiscales

Según HUD, el IRS le da a los organismos de vivienda estatales los créditos. Los estados reciben una asignación de créditos basada en su población. La entidad de vivienda estatal los pasa a los desarrolladores elegibles. Bajo LIHTC, HUD permite a los desarrolladores de viviendas vender créditos fiscales a los inversores. Este proceso proporciona a los constructores el dinero inicial que necesitan para construir viviendas para personas de bajos ingresos, al tiempo que reduce su obligación total de deuda en relación con el financiamiento convencional.

Implicaciones de crédito fiscal

Los desarrolladores de viviendas del mercado privado están en el negocio de convertir las ganancias. A menudo, las viviendas de bajos ingresos no se encuentran en la parte superior de su lista de prioridades, gracias a su menor margen de beneficio, en relación con la evolución de las tasas del mercado. Sin embargo, a través del programa LIHTC, los inversores que adquieren créditos fiscales lo hacen dólar por dólar. En otras palabras, cada crédito que compran reduce su obligación tributaria federal en un dólar. A diferencia de una deducción, que reduce los ingresos gravables, un crédito fiscal realmente reduce el monto del impuesto adeudado por el valor del total de créditos comprados.

Requerimientos de Porcentaje de Bajos Ingresos

Los proyectos de LIHTC deben cumplir con uno de los dos "requisitos de umbral de ocupación de bajos ingresos", señala el sitio web de HUD LIHTC. La "regla del 20-50" establece que el 20 por ciento de las unidades de desarrollo de un LIHTC deben ser "restringidas en el alquiler" y habitadas por familias que ganan el 50 por ciento o menos del ingreso medio de su área. La "regla 40-60" permite un total de al menos 40 por ciento de unidades con alquiler restringido ocupadas por hogares que generan el 60 por ciento o menos de la mediana de su área. HUD calcula los ingresos medios específicos de cada área según el tamaño del hogar.

Gorras de alquiler

HUD requiere que los desarrollos de LIHTC permanezcan accesibles durante 30 años. Con base en un porcentaje del ingreso medio de un área, HUD establece límites de alquiler para las unidades de LIHTC. Como explica HUD, estos controles de precios solo limitan la cantidad de dinero que un inquilino debe pagar por su unidad de alquiler. Si una unidad excede el máximo de HUD, los gobiernos locales y los desarrolladores pueden usar otros programas de asistencia, incluida la Sección 8, para cubrir el monto del alquiler que supera el límite de LIHTC. El alquiler máximo para una unidad LIHTC de dos dormitorios en San Francisco, usando la regla 20-50, por ejemplo, es de $ 1,210, a partir de 2010. El ingreso máximo para una familia de dos personas con la esperanza de obtener un alquiler de LIHTC en San Francisco, según la regla 20-50, es de $ 43,000, según Danter Company.

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