Requisitos del inquilino para los programas de crédito fiscal de la sección 42

La Sección 42, el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos, es uno de los programas de vivienda de bajo costo del gobierno federal. Beneficia particularmente a los residentes de bajos ingresos de lugares de rentas altas y de altos ingresos, como el área de la bahía de San Francisco. Los residentes pueden calificar para el programa si sus ingresos son un porcentaje específico del ingreso promedio en el área.

¿Qué es la Sección 42?

La Sección 42 del Código de Rentas Internas aborda dos cuestiones:

• Proporciona créditos fiscales para los inversores que construyen viviendas asequibles.
  
• Establece un método para determinar los requisitos de elegibilidad de ingresos y los costos de alquiler máximos permitidos para potenciales arrendatarios de la Sección 42, que no pagan más del 30 por ciento de sus ingresos anuales por vivienda.

Vivienda de bajo costo para áreas de alto costo

El área de la bahía ha experimentado un crecimiento único en la década de 2000, tanto en ingresos residenciales promedio como en precios de alquiler. En 2015, el uno por ciento superior de los residentes de San Francisco por ingresos ganó más de $ 558,000, casi el doble del promedio nacional. Como era de esperar, este grado de riqueza ha creado un mercado de vivienda inusualmente cálido en Bay Area, el más caro del país en 2017. En San Francisco, por ejemplo, el alquiler promedio en 2017 de un apartamento de una habitación superó los $ 3,000 por mes. En Oakland, que tradicionalmente se ha considerado asequible, el mismo departamento se alquila por más de $ 2,000.

El beneficio particular del programa de vivienda asequible de la Sección 42 para los residentes del Área de la Bahía es que, según la Sección 42, cada condado y área metropolitana determina los límites de ingresos y alquiler para esa área en particular. En otras palabras, en un área de altos ingresos como Bay Area, un desarrollador puede calificar para los créditos fiscales de la Sección 42 que construyen apartamentos que alquilan por mucho más de lo que podría calificar en un área de ingresos relativamente bajos, como Gary, Indiana. De manera similar, un residente del Área de la Bahía puede calificar para alquilar la vivienda de la Sección 42 con un ingreso significativamente mayor que el ingreso que califica en un área con un ingreso medio anual mucho más bajo.

Cómo funciona

Los administradores locales del Servicio de Rentas Internas de cada condado del Área de la Bahía determinan el costo máximo mensual de alquiler que un desarrollador puede cobrar por un tipo de apartamento determinado (un dormitorio, dos dormitorios, etc.). Construir dichas unidades y ponerlas en el mercado a la tasa de alquiler que califica también califica al desarrollador para un crédito de impuesto a la renta federal. Durante un número determinado de años después de la construcción, dependiendo del año de construcción inicial, el desarrollador debe continuar alquilando los apartamentos a estas tarifas de alquiler por debajo del mercado y puede alquilarlos solo a inquilinos que reúnan los requisitos.

El programa requiere que los inquilinos potenciales ganen no más del 60 por ciento de los promedio de ingreso promedio en su condado. Además de especificar los límites de ingresos, la Sección 42 permite a los desarrolladores cobrar un monto de alquiler no mayor al 30 por ciento del ingreso del arrendatario. En 2017, por ejemplo, un inquilino con un ingreso anual de $ 55,320, que es el 60 por ciento de la AMI de San Francisco, pagaría un máximo de $ 1,383 por mes por un apartamento tipo estudio. Si el ingreso de ese arrendatario fuera el 50 por ciento de la AMI, pagaría un máximo de $ 1,153 por el mismo departamento.

Bajo la Sección 42, se suman los ingresos de todos los inquilinos potenciales de un apartamento que califica, y los ingresos calificativos permitidos aumentan con el número de ocupantes, al igual que el costo de alquiler permitido. En San Francisco, por ejemplo, tres personas pueden tener un ingreso total máximo de $ 74,700 y luego pueden alquilar un apartamento de dos habitaciones por $ 1,481 por mes. Si sus ingresos suman solo el 50 por ciento de la AMI, pueden alquilar el mismo departamento por $ 1,234 por mes.