¿Qué tan pronto puede refinanciar su casa después de comprar?

Los propietarios a menudo se obsesionan con obtener la tasa de interés más baja posible en su hipoteca. Si bien no existe un límite de tiempo establecido para sazonar su préstamo antes de que pueda refinanciar, los prestamistas y ciertos programas pueden tener sus propios términos para satisfacer. Considere las ramificaciones del refinanciamiento, como los costos de cierre adicionales amortizados en el préstamo.

FHA optimiza la refinanciación

La Administración Federal de Vivienda (FHA) ofrece un refinanciamiento simplificado que atrae tanto a los prestatarios de préstamos FHA existentes como a los prestatarios que no pertenecen a la FHA. El requisito de sazonamiento FHA para una línea de corriente es de 210 días sin pagos atrasados ​​de 30 días en el primer año. Si su préstamo tiene más de 12 meses, se le permite un pago atrasado de 30 días, pero no dentro del período de préstamo de 90 días más reciente.

Pautas del prestamista

Los prestamistas consideran todos los riesgos al mirar un préstamo. Además de eso, los prestamistas están altamente regulados y pueden ser penalizados o perder su licencia por malas prácticas crediticias. En el caso de las refinanciaciones rápidas, los prestamistas deben considerar que las tasas de interés rara vez cambian tan dramáticamente que un nuevo préstamo con una reducción de un cuarto de punto lo coloca en una mejor posición a largo plazo. La mayoría de los prestamistas buscan un período de condimentación de 12 meses. Además de asegurarse de que no sean percibidos como préstamos alternativos, los prestamistas desean ver un historial estable con pagos regulares del nuevo préstamo hipotecario.

Reestructuración de los términos de la deuda

La refinanciación lo coloca en un nuevo préstamo. Si bien es posible refinanciar un préstamo a 30 años en un préstamo a 15 años, acortando el plazo, la mayoría de las refinanciaciones pasan de un plazo de 30 años a un nuevo plazo de 30 años. Si tenía cinco años de préstamo y refinanciamiento, en lugar de tener 25 años más, todavía le quedan 30 años. Si bien eso puede no parecer un gran problema, piense en el calendario de amortización donde se paga poco capital en los primeros años del préstamo. Esto generalmente no es ventajoso.

Sanciones por prepago

Considere los términos y condiciones actuales del préstamo. Puede haber multas por prepago asociadas con la refinanciación demasiado pronto. Los prestamistas gastan muchos recursos para suscribir préstamos y es posible que no alcancen su punto de equilibrio de rentabilidad si refinancia rápidamente. Una vez más, esto generalmente significa un período de espera de 12 meses. Considere todos los costos, cómo se pagan y cuál es su beneficio neto antes de refinanciar.

Costos de cierre

Los costos de cierre promedian del 2 al 5 por ciento del valor de refinanciamiento. Eso significa que puede pagar de $ 2,000 a $ 5,000 por valor de préstamo de $ 100,000. Este dinero sale de su bolsillo o se agrega al préstamo. Si bien puede comprar prestamistas que tienen refinanciamientos bajos o sin costo, nada es gratis; estos costos están ocultos en una tasa de interés más alta.

Punto de equilibrio

Recuerde que está agregando costos a su préstamo original. El hecho de que baje sus pagos en $ 50 por mes no significa que el préstamo valga la pena y tenga sentido financiero. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años con 25 años a una tasa de interés del 4 por ciento podría costar $ 4418 en costos de cierre (préstamo de $ 200,000). Con una calculadora de comparación, verá que le tomará 96 meses de ahorro para cubrir los costos adicionales de la transacción. Pídale a su prestamista que marque los números según su situación para asegurarse de que está haciendo lo mejor para su familia.