Home equity vs. Refinance

El debate de larga data sobre la sabiduría de usar un préstamo con garantía hipotecaria o refinanciar una primera hipoteca continúa. Los propietarios deben entender ambas opciones y tomar una decisión informada para tomar la mejor decisión. Mucho depende del estilo de vida y la situación del propietario, junto con la posición de capital, las tasas de interés vigentes y los términos ofrecidos.

Función

La función de un refinanciamiento típicamente se enfoca en obtener mejores tasas de interés, términos o ambos. Cuando los propietarios necesitan efectivo, la función cambia y un préstamo con garantía hipotecaria en contraposición al refinanciamiento se convierte en el centro de atención. Cuando los propietarios necesitan fondos para mejoras o reparaciones en el hogar, gastos educativos, cuestiones impositivas, consolidación de deudas o pagos iniciales en nuevas compras de bienes inmuebles, la función de ambas opciones es proporcionar métodos de bajo costo para generar efectivo actualmente inmovilizado en bienes inmuebles.

Tipos

Estos son dos tipos distintos y diferentes de formas de generar efectivo a bajo costo a través de bienes inmuebles. Una refinanciación reemplazará la primera hipoteca existente con un préstamo nuevo y más grande. Cuando las tasas de interés y los términos vigentes son menos atractivos que la primera hipoteca actual, los propietarios de viviendas miran aún más de cerca la opción de la equidad de la vivienda. Hay dos opciones dentro de la opción de equidad de la vivienda. Los propietarios pueden seleccionar un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Dependiendo del propósito de las necesidades de efectivo, los propietarios pueden preferir un préstamo con garantía hipotecaria (monto total desembolsado al cierre) o un HELOC (no se desembolsó efectivo al cierre).

Consideraciones

La consideración principal se refiere al costo de obtener y pagar el préstamo seleccionado. Por ejemplo, el costo de obtener un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC es mucho menor que el costo de cerrar un refinanciamiento. Los costos de cierre de una opción de valor acumulado de la vivienda a menudo pueden ser cero, ya que los prestamistas a veces "los regalan" para generar más préstamos que su competencia. Las refinanciaciones son nuevas hipotecas, con todos los costos de cierre asociados (puntos, honorarios legales y de título, registro, suscripción de procesamiento y costos de evaluación) que vienen con una primera hipoteca.

Advertencia

Los propietarios deben evaluar el nivel de equidad potencial de su propiedad antes de realizar las solicitudes. Los propietarios deben obtener una opinión informada sobre el valor del hogar, ya que el valor justo de mercado de la propiedad (FMV) influirá fuertemente en la capacidad de generar efectivo y la cantidad de fondos disponibles. Por ejemplo, los prestamistas suelen otorgar préstamos con garantía hipotecaria hasta el 80 por ciento del valor justo de mercado menos el saldo de la primera hipoteca. Sin embargo, una refinanciación de primera hipoteca puede permitir a los propietarios pedir prestado hasta el 90 por ciento del valor justo de mercado. Si las necesidades de efectivo son más de lo que un préstamo de capital puede generar, la elección puede estar limitada a una refinanciación de la primera hipoteca. Los prestatarios también deben tener en cuenta que, si bien los intereses del primer préstamo hipotecario generalmente son deducibles de los impuestos en su totalidad, los gastos por intereses del capital de la vivienda pueden ser o no totalmente deducibles.

Beneficios

Ambos tipos de préstamos generan beneficios para los propietarios. Por ejemplo, los propietarios que planifican mejoras importantes que tardan muchos meses en completar pueden ahorrar en costos de interés con un HELOC, que les permite aumentar el saldo de su préstamo solo según sea necesario con el tiempo. Por el contrario, los propietarios que planean conservar sus viviendas a largo plazo pueden beneficiarse más de un refinanciamiento, con una tasa de interés más baja y un largo plazo de hasta 30 años, lo que requiere un pago mensual más bajo. Independientemente del propósito, la refinanciación para obtener efectivo y las tasas más bajas y mejores términos pueden favorecer el pago de los mayores costos de cierre de un refinanciamiento.

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