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Diferencias entre préstamos con garantía hipotecaria y refinanciamiento

Los préstamos con garantía hipotecaria y las refinanciaciones ofrecen formas muy diferentes de retirar efectivo de su casa.

Los préstamos hipotecarios tienen muchos nombres: primeras hipotecas, segundas hipotecas, préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria. Cualquiera de estos puede ser refinanciado, buscando mejores términos y condiciones en un momento posterior. Para complicar las cosas, puede refinanciar la primera hipoteca de una vivienda, el préstamo de compra original, y solicitar el retiro de capital.

Refinanciamiento directo

Un refinanciamiento directo toma un préstamo y solicita un nuevo préstamo con mejores términos y condiciones. Por lo general, los propietarios refinancian para obtener una tasa de interés más baja, pero esta no es la única razón. Un prestatario en una hipoteca de tasa ajustable podría refinanciar el préstamo a medida que las tasas suben en los primeros años, tratando de fijar una nueva tasa fija durante el plazo del préstamo.

También hay refinanciamientos simplificados, comunes con la Administración Federal de Vivienda y otros programas de préstamos. Estos no requieren la suscripción de un préstamo completamente nuevo para obtener la mejor tasa.

En un refinanciamiento directo, si el saldo del préstamo existente es de $ 450,000, el nuevo saldo del préstamo también es de $ 450,000 con una advertencia, que es el costo de cierre. Estos pueden pagarse al momento del cierre o incorporarse a los nuevos términos del préstamo. Los costos de cierre van del 2 al 5 por ciento, por lo que un número bajo agregado al préstamo podría ser de $ 9,000, lo que hace que el nuevo préstamo sea de $ 459,000.

Préstamos de equidad

Si está dejando la primera hipoteca "tal como está" y tratando de obtener capital, esto requiere solicitar un préstamo adicional: un préstamo de capital. Los préstamos de capital son segundas hipotecas. Estas son posiciones junior para la hipoteca primaria. Los préstamos de capital están diseñados para proporcionarle efectivo en su bolsillo o una línea de crédito para obtener efectivo según sea necesario. Un préstamo con garantía hipotecaria le otorga el capital como un cheque, mientras que una línea de crédito con garantía hipotecaria le da una línea de crédito para usar según sea necesario. El primero requiere pagos fijos para el plazo fijo, mientras que el segundo solo requiere pagos sobre los fondos retirados en una línea de crédito renovable.

Si bien los prestamistas varían, los estándares de la industria prefieren que la deuda combinada en la casa no exceda el 85 por ciento. Esto significa que si la casa vale $ 1,000,000 y usted tiene $ 700,000 en una primera hipoteca, solo puede acceder hasta $ 150,000 en efectivo de capital.

Combinar una primera hipoteca con un préstamo de equidad

Es posible que desee combinar una primera hipoteca con un préstamo participativo en un préstamo grande. Esto a menudo se denomina refinanciamiento de retiro de efectivo. Por ejemplo, si tiene una vivienda de $ 700,000 con una primera hipoteca de $ 490,000 y desea sacar lo más posible de un préstamo fijo como sea posible, puede solicitar un préstamo de $ 595,000 que paga la primera hipoteca y le da un cheque por $ 105,000. Use el dinero para pagar las tarjetas de crédito, la reparación del hogar o la escuela.

El beneficio de esto es que aumenta sus posibilidades de aprobación. A los prestamistas no les gustan los préstamos de segunda posición porque son más riesgosos. En una ejecución hipotecaria, la primera hipoteca se paga con los ingresos de la venta. Si algo queda, el segundo es pagado. Los prestamistas preferirían tener el control adicional de un préstamo de primera posición.

La desventaja aquí es que la primera hipoteca ahora tiene un préstamo con valor superior al 80 por ciento. Esto significa que los prestatarios pagan un seguro hipotecario premium, una costosa adición a los pagos mensuales. Al combinar una primera y una segunda posición, mantenga la primera debajo de ese umbral del 80 por ciento para evitar que se active la necesidad de PMI.

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