¿Cómo refinancio un préstamo hipotecario?

Refinanciar un préstamo hipotecario, aunque es más difícil que en años anteriores, sigue siendo relativamente simple en la mayoría de las situaciones comunes. Sin embargo, hay algunos asuntos importantes que los propietarios deben aprender antes de comenzar el proceso de refinanciamiento. Los asuntos importantes incluyen el valor justo de mercado de la vivienda (FMV), el saldo pendiente de los préstamos hipotecarios, el informe y puntaje de crédito de los propietarios, y la consistencia del empleo. A diferencia de 2000 a 2006, todos estos problemas deben estar alineados y ser positivos para lograr un refinanciamiento exitoso. Sus objetivos de refinanciamiento deben incluir una tasa de interés más baja y un pago mensual. Es posible que desee retirar el dinero para mejoras en el hogar, educación u otras buenas razones, o para resolver un posible problema financiero futuro.

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Reúna toda su información de ingresos y gastos. Reúna los últimos cuatro o cinco recibos de pago, dos o más años de W-2 o 1099 (si es un contratista independiente, vendedor de comisiones o basado en honorarios), estados de cuenta bancarios (que muestran depósitos e intereses ganados) y copias de cualquier otro ingreso cheques o evidencia similar. Haga un inventario de sus gastos, incluidos los servicios públicos, tarjetas de crédito, cuotas y préstamos personales.

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Conozca o obtenga su informe de crédito y puntaje. Si realiza sus pagos constantemente a tiempo y no se inunde con deudas no aseguradas, su puntaje de crédito debería ser bastante bueno. Sin embargo, a diferencia de años anteriores, cuando 600 calificaría para un préstamo hipotecario razonable, 680 a 700 es el mínimo requerido. Si su puntaje es más bajo, una hipoteca asegurada por la FHA, que no requiere un puntaje mínimo, podría funcionar para usted. Los prestamistas de la FHA, sin embargo, no presentarán solicitudes con muy bajos puntajes de crédito a la FHA para tomar decisiones. Las aprobaciones de los prestamistas y la FHA aún requieren que la información sobre ingresos y gastos proyecte un préstamo exitoso. Tiene derecho a recibir un informe de crédito gratis cada 12 meses, por lo que su costo debe ser cero.

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Obtenga una idea del valor actual de su hogar. Puede pedirle una opinión a un agente de bienes raíces, examinar los precios de viviendas similares en su vecindario o obtener un presupuesto en línea gratuito de una serie de bases de datos públicas. Recuerde, estas son solo estimaciones generales, pero pueden ayudarlo a decidir seguir adelante o esperar. La recesión de 2007 a 2009 provocó que muchos FMV locales disminuyeran severamente. Si el saldo de su préstamo hipotecario es superior a aproximadamente el 80 por ciento del valor justo de mercado de su vivienda, es posible que tenga problemas para refinanciar o se le pida que compre un seguro hipotecario privado.

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Examine las tasas hipotecarias y los términos disponibles en su área. Ciertamente verifique con su prestamista hipotecario actual, pero también evalúe los programas de otros prestamistas. Una refinanciación es una hipoteca completamente nueva, por lo que su prestamista actual puede o no ser competitivo y, por lo general, le ofrece poca ventaja automática, a pesar de que usted es un prestatario apreciado en la actualidad. Si es un prestatario deseable con su prestamista actual, debe ser igual de atractivo para los demás, algunos de los cuales pueden tener mejores tasas y términos.

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Hable con los oficiales de crédito sobre los programas que le gustan. Los oficiales de crédito con experiencia y conocimientos pueden guiarlo a través del laberinto que es el proceso de préstamo hipotecario. Pregunte qué documentos, verificaciones de terceros y otra información escrita que necesita para completar un paquete de solicitud de refinanciamiento. Esto es crítico. Los paquetes de aplicaciones incompletas generalmente no generan aprobación ni rechazo. Su solicitud de refinanciamiento puede ingresar a un misterioso inframundo que lo frustrará. Si bien el posible prestamista obtendrá informes de crédito y evaluaciones de cronogramas, la mayoría de los demás documentos son su responsabilidad. Trabaje con un buen oficial de préstamos para completar su archivo lo más rápido posible.

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Después de recibir la aprobación, sea paciente y haga lo que le pida su oficial de préstamos para facilitar un cierre rápido del préstamo. Los marcos de tiempo típicos desde la aprobación hasta el cierre deben cubrir solo alrededor de dos semanas. Mientras que los agentes de cierre (abogados, títulos o compañías de plica) manejan la mayoría de las necesidades previas al cierre (búsqueda de títulos, preparación de notas, seguro de título, creación de escrituras y revelaciones finales), se le puede pedir que proporcione material adicional, llamado "condiciones", que usted debe completar de inmediato.

Cosas que necesitarás

• Préstamo hipotecario actualizado
• Buen crédito
• Flujo de ingresos constante
• Valor de casa suficiente

Consejos

• Reúna los documentos de ingresos y gastos antes de hacer la solicitud, de modo que tenga una ventaja sobre un paquete de hipoteca completo.
• Reúna los estados de cuenta bancarios durante al menos los últimos 12 meses para todas las cuentas principales y activas.

Advertencias

• No asuma que puede calificar para un préstamo hipotecario de precio de mercado si un componente principal (crédito, valor justo de mercado, nivel de ingresos o consistencia) es insuficiente. Las nuevas reglas de la hipoteca, vigentes desde la recesión, dictan que todos los factores deben ser suficientes para calificar para un préstamo hipotecario de bajo costo.
• En caso de que necesite retirar efectivo (préstamo hipotecario más grande para generar los fondos que se le pagaron), su saldo hipotecario actual debe ser inferior al 80 por ciento del valor justo de mercado actual.

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