¿Puede un propietario aumentar el alquiler por una transferencia de arrendamiento?

Los inquilinos de California son bendecidos con algunas de las leyes más completas sobre propietarios e inquilinos de la nación. Estos protegen a los inquilinos de diversas prácticas desleales en cada etapa del proceso de arrendamiento, desde el examen inicial hasta la retención de depósitos de seguridad, la recuperación de la posesión de la unidad y el desalojo. La ley de California aborda específicamente el tema de las transferencias de arrendamiento, ya sea por el propietario o inquilino, y el procedimiento para realizar un aumento en el alquiler.

Aumentos de alquiler

El propietario no puede aumentar la renta bajo un contrato escrito de plazo fijo a menos que el contrato lo permita. Las rentas periódicas (de mes a mes) difieren, ya que el propietario puede aumentar la renta tan a menudo como lo desee, pero solo después de notificar debidamente el aumento. Según la ley de California, el período de notificación es de 30 días si el aumento del alquiler es 10 por ciento o menos que el alquiler más bajo a pagar en cualquier momento en los 12 meses anteriores, y 60 días en todas las demás circunstancias. Para las propiedades controladas por el gobierno y el alquiler, las ordenanzas locales pueden limitar el número y la cantidad de aumentos de alquiler permitidos anualmente.

Traslado del propietario

Si el propietario vende la propiedad, la posición del inquilino no cambia. El nuevo propietario simplemente reemplaza el anterior, y los términos del arrendamiento siguen siendo los mismos. Esto significa que el nuevo propietario está sujeto a las mismas reglas que el antiguo propietario y no puede cambiar los términos del alquiler sin el consentimiento del inquilino. En el contexto de un aumento en el alquiler, el nuevo propietario debe entregar un aviso adecuado o actuar de acuerdo con las disposiciones de revisión del alquiler del arrendamiento, si desea aumentar el alquiler.

Asignación del inquilino

Cuando un inquilino transfiere sus derechos y responsabilidades de arrendamiento a un nuevo inquilino, el acto de transferencia se denomina asignación. La mayoría de los arrendamientos residenciales impiden que los inquilinos asignen su arrendamiento, o al menos sin obtener primero el consentimiento por escrito del propietario. En algunas jurisdicciones, incluida California, si el contrato de arrendamiento no especifica la forma en que se debe otorgar el consentimiento del propietario, la ley estatal implica que el propietario no debe negar irrazonablemente su consentimiento.

Consentimiento

El tema del consentimiento es crucial en el contexto de aumentos de alquiler. Si el contrato de alquiler prohíbe la asignación, el propietario no está obligado a dar su consentimiento para ninguna asignación propuesta, o incluso a considerar la solicitud de consentimiento del inquilino para asignar. En este escenario, las partes son libres de aceptar los términos y condiciones que deseen para asegurar la tarea. Esto podría incluir que el nuevo inquilino acepte pagar una renta más alta a cambio de que el propietario dé su consentimiento para asignar. Sin embargo, esto debe ser un aumento de alquiler negociado, ni unilateralmente buscado ni impuesto.

Sensatez

La posición es diferente si el arrendamiento o la ley estatal requiere que el propietario actúe razonablemente al otorgar el consentimiento para asignar. La prueba de razonabilidad es compleja, se rige por una plétora de jurisprudencia, estatuto federal e intervención estatal. Sin embargo, un caso destacado de California deja en claro que un propietario que solicita un aumento en el alquiler a cambio de dar su consentimiento para asignar en circunstancias en las que el propietario está obligado a actuar razonablemente al dar ese consentimiento, está actuando de manera ilegal.

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