¿Cómo escogen los bancos una oferta en una propiedad inmobiliaria?

Los bancos generalmente poseen y venden las casas que ejecutan. Los inversores y no inversionistas compiten por estos hogares, conocidos como "propiedad de bienes inmuebles" u "REO". Las casas a menudo se descuentan, y tienen espacio para mejoras inmediatas y un mayor valor. Los bancos tienden a tener más peso en ciertos factores al considerar las ofertas. Un comprador conocedor de REO sabe cómo un banco elige una oferta y, por lo tanto, es más probable que escriba la oferta ganadora.

Compañías de gestión de activos

Los bancos están en el negocio de financiar hogares, no de venderlos. Confían en las compañías de gestión de activos para manejar la venta de inventario REO. La compañía de gestión de activos fija los precios de las viviendas a un valor de mercado justo o inferior, que se basa en ventas recientes comparables. Los bancos le dan a las compañías las pautas a seguir, como cuándo y cuánto reducir un precio de venta. Algunos bancos pueden esperar de tres a cuatro semanas antes de considerar una reducción de precios, pero la mayoría espera al menos tres meses para bajar el precio de la vivienda.

Más alto y mejor

Los bancos generalmente requieren que los compradores presenten su oferta "más alta y mejor", especialmente cuando se trata de ofertas múltiples. Los bancos raramente eligen una sola oferta, sin más negociaciones ni contraofertas. Los bancos intentan provocar una guerra de ofertas cuando solicitan las ofertas más altas y mejores. Los compradores individuales que se postulen para una casa REO deben presentar su precio más alto y los mejores términos contractuales. Esto implica ajustar los plazos, como las fechas de retiro de contingencia, las líneas de tiempo de inspección y el cierre. También puede implicar el aumento de montos monetarios, como el depósito de devengo y el anticipo. Los bancos quieren que los compradores fortalezcan cualquier aspecto del contrato antes de tomar una decisión final.

Preferencias de pago

La mayoría de los vendedores prefieren las ofertas en efectivo sobre las ofertas financiadas, ya que esto generalmente resulta en la venta más rápida. También puede implicar menos problemas generales y menos contingencias, condiciones que el hogar o el banco deben cumplir para completar el trato. Una oferta financiada, en la que el comprador debe obtener un préstamo hipotecario para la propiedad REO, presenta ciertos obstáculos. El comprador debe tener suficientes ingresos y activos, y el hogar debe cumplir con el requisito de tasación y valor del prestamista. Una oferta financiada también implica más trabajo para el prestamista, ya que primero debe evaluar la capacidad del comprador para obtener un préstamo. Los bancos generalmente solicitan a los compradores que presenten documentos que respalden su capacidad de obtener financiamiento, como puntajes de crédito, estados de cuenta que muestren una cantidad suficiente para el pago inicial y los costos de cierre estimados, y una carta de preaprobación del prestamista.

Deseoso de ofertas limpias

Los bancos prefieren ofertas limpias, que tienen pocas o ninguna contingencia. En el financiamiento, una evaluación de la casa y una inspección de la casa son contingencias típicas. Los compradores en efectivo no necesitan una tasación para cerrar, aunque pueden realizar una. Aunque una oferta en efectivo puede ser más baja que una oferta financiada, los bancos pueden preferir trabajar con un comprador en efectivo que cierre rápidamente y no le importe una propiedad que necesite trabajo. Los inversores suelen estar más dispuestos y mejor equipados para evaluar las condiciones de una vivienda y el trabajo de reparación antes de presentar una oferta. Pueden escribir ofertas limpias que eviten las inspecciones físicas, las inspecciones de termitas y las evaluaciones, todo lo cual lleva tiempo y puede poner en peligro el acuerdo después de la aceptación de la oferta.

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