Cómo generar un ingreso con vivienda de alquiler

La vivienda de alquiler puede ser una excelente inversión. Cuando compra una propiedad de la manera correcta, puede usar el alquiler de su inquilino para pagar su hipoteca y otras facturas de propiedad y tener dinero sobrante. En el camino, usted está construyendo capital en la casa y cancelando los gastos para que una parte o la totalidad de sus ganancias le lleguen libres de impuestos. Hecho mal, sin embargo, las propiedades de alquiler pueden dejarlo sangrando dinero cada mes.

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Alquileres de investigación en el área que está considerando. Puede buscar alquileres en los principales sitios de Internet con secciones de alquiler o utilizar anuncios clasificados en línea y en periódicos. Si trabaja con un agente de bienes raíces que se especializa en propiedades de inversión, ella también puede ayudarlo. La idea es tener una idea de lo que podrá alquilar una propiedad para que pueda trabajar hacia atrás y ver si la compra de la propiedad será rentable.

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Mire las propiedades en el mercado. En general, las mejores casas de alquiler son las que son normales para el vecindario. Si está buscando en un vecindario con casas de dos y tres dormitorios, una casa de cinco dormitorios con una bodega y un cine en casa completamente construido probablemente no podrá obtener suficiente renta para justificar el costo adicional. Si es posible, busque un hogar con instalaciones y citas neutras: la mayoría de los inquilinos no pagarán más por los grifos de diseño y pueden no ocuparse de los pisos exóticos. Si puedes encontrar una casa en buenas condiciones pero con descuento porque necesita un poco de trabajo cosmético, es una buena apuesta. Muchas veces, terminarás haciendo repintado interior y limpieza o reemplazo de alfombras para un nuevo inquilino de todos modos, así que si puedes obtener un descuento en una casa que lo necesita, es para tu propio beneficio.

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Estime cuál será el costo mensual de la propiedad. Por ejemplo, si encuentra una casa de $ 300,000 y tiene un 25 por ciento para cancelarla, obtendrá una hipoteca de $ 225,000. Si obtiene una tasa de 5.5 por ciento y una amortización de 30 años, su pago mensual será de alrededor de $ 1,278.

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Sume sus gastos mensuales con su hipoteca. Como mínimo, incluya los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios, los costos de publicidad, los servicios públicos que brinde al inquilino y el costo del mantenimiento. Es posible que también desee agregar una reserva para que reserve dinero para reparaciones mayores y agregue un factor de vacante para cuando no tenga un inquilino que pague el alquiler. Si tiene $ 3,300 en impuestos a la propiedad y $ 2,500 en seguro de propiedad y estima $ 1,000 en publicidad y reparaciones, ya tiene hasta $ 6,800. Un factor de desocupación de $ 1,500 y $ 500 en reservas eleva sus gastos anuales a $ 8,800, o $ 733 al mes. Otros $ 200 por mes en administración hacen que su costo mensual total sea de $ 933. No es raro que los gastos sumen hasta el 45 o el 50 por ciento de su renta bruta, aunque esto es menos probable en mercados de renta muy alta.

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Reste sus gastos y el pago de la hipoteca de su renta proyectada. Si cree que puede alquilar su propiedad por $ 2,500 por mes y tiene $ 2,211 en gastos y pagos de hipoteca, le quedan $ 289 por mes o $ 3,468 por año en ganancias.

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Divida sus ganancias anuales en su pago inicial proyectado para encontrar su retorno de efectivo en efectivo. Si bajas $ 75,000 y tienes $ 3,468 en ganancias, tienes una devolución de efectivo del 4.6 por ciento. Si bien muchos inversores se enfocan en un rendimiento anual del 10 por ciento, eso puede ser difícil de lograr en mercados de alto costo como San Francisco o Manhattan.

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Compre la propiedad como lo haría con cualquier otra propiedad si cumple con sus expectativas de devolución. Si no lo hace, sigue buscando. Tenga en cuenta que, en algunas áreas, es casi imposible comprar una propiedad que genere un flujo de caja positivo con un préstamo. Si hacer un ingreso mensual es importante para ti, es posible que debas buscar en otro lado.

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Encuentre un inquilino lo más rápido posible después de cerrar si no tiene un administrador que lo haga por usted. En general, encontrará inquilinos publicitando en los mismos lugares donde buscaba alquileres en el mercado. Una vez que tenga un cliente potencial, seleccione a ese inquilino con antecedentes penales, historial de alquiler, historial de empleo y verificación de crédito.

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Recoja sus rentas mensuales y pague sus cuentas. Asegúrese de mantener un fondo separado para los "días lluviosos" y añádalo con las reservas de vacantes y reparaciones que tenía planeadas. De esa manera, si no recibe el alquiler o si algo sale mal, tendrá dinero para cubrir la pérdida.

Propina

• Una empresa de gestión puede encargarse de buscar y examinar a los inquilinos, cobrar los alquileres, coordinar las reparaciones y pagar las facturas por usted. A cambio de su servicio, generalmente tendrá que pagarles una tarifa mensual que es un porcentaje de su alquiler y también puede tener que pagar una tarifa para cuando encuentren un inquilino.

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