Propiedad de alquiler vs. Una segunda casa

La mayoría de las personas entiende lo que es una residencia principal y cómo la trata el IRS, pero las segundas residencias son más confusas. Las segundas residencias que utiliza son completamente diferentes de una segunda propiedad que posee y utiliza como inversión. El hecho de que muchas personas mezclen las dos categorías puede hacer que la determinación de cómo tratar una propiedad sea complicada.

¿Propiedad de alquiler o segunda residencia?

Si no intenta alquilar una propiedad y utilizarla para su propio beneficio personal, es un segundo hogar. Si nunca vives o incluso estás de vacaciones en una propiedad, sino que la mantienes para fines de inversión, es una casa de alquiler. Este IRS también te da un poco de margen de maniobra. Por ejemplo, puede rentar su segunda casa por hasta 14 días al año y guardar los ingresos sin convertirla en una propiedad de alquiler a efectos impositivos. Por el contrario, si usted vive en una casa alquilada mientras la está reparando o mejorando, el IRS no considera que esos días sean de uso personal. Si usa una propiedad de alquiler para fines personales, también puede asignarla entre las dos categorías. En otras palabras, si pasa 20 días al año en una propiedad que alquila por 80 días, el IRS lo trata con un 20 por ciento como segunda vivienda y un 80 por ciento como propiedad de alquiler.

Tratamiento fiscal de segundas viviendas

Las segundas residencias generalmente son tratadas de la misma manera que su primera casa. Si puede cancelar los impuestos a la propiedad de su primera casa, puede cancelar los impuestos a la propiedad de su segundo hogar. La misma regla se aplica a los intereses de su hipoteca y a los límites que impone el IRS. Puede cancelar el interés de hasta $ 1 millón en deuda hipotecaria en la que se incurrió para comprar una propiedad o mejorarla. También puede cancelar el interés de hasta $ 100,000 de "deuda con garantía hipotecaria", que es deuda contra su primera o segunda vivienda por cualquier otra cosa que no sea comprarlos o mejorarlos. Estos límites no se imponen por hogar, sino en general, por lo que si debe $ 1.3 millones entre sus dos casas, solo puede cancelar el interés de su primer $ 1 millón en deuda hipotecaria y $ 100,000 en deuda con garantía hipotecaria .

Tratamiento fiscal de casas de alquiler

Las viviendas de alquiler son tratadas como propiedades inmobiliarias de inversión, lo que significa que no está limitado en cuanto a la cantidad de intereses que puede amortizar. Usted informa sus ingresos y gastos de sus casas de alquiler en el formulario del Anexo E, que le permite deducir casi todos los gastos en los que incurre al ser propietario de la propiedad. Lo único que paga impuestos es la ganancia que gana en el hogar después de los gastos. Si pierde dinero en el hogar, puede usar esa pérdida para compensar los ingresos de otras propiedades de inversión inmobiliaria o reclamar hasta $ 25,000 de la pérdida contra otros ingresos. Para poder reclamar completamente esta "pérdida de actividad pasiva" en contra de sus ingresos, necesitará tener un Ingreso Bruto Ajustado de $ 100,000 o menos, ya que la capacidad de llevar adelante esa pérdida disminuye en $ 1 por cada $ 2 de ingresos superiores a $ 100,000 y está completamente eliminado en ingresos de más de $ 150,000.

Propiedades de uso dual

Cuando tiene una propiedad de doble uso, que técnicamente sería cualquier propiedad que alquile por más de 14 días al año que también use, el IRS le exige dividir su uso. Para ello, combine el número de días que usted alquila la propiedad a terceros con la cantidad de días que vive en ella, excluyendo los días en los que trabaja en la propiedad. Encuentre la parte proporcional de días en que la propiedad es una propiedad de alquiler y la parte que es una propiedad de uso personal. Use esos porcentajes para asignar costos. Por lo tanto, si utiliza la propiedad el 25 por ciento del tiempo, puede reclamar una cuarta parte del interés hipotecario y el impuesto a la propiedad como una deducción personal. También puede reclamar el 75 por ciento de los gastos de la propiedad como gastos para compensar el ingreso de alquiler en su Anexo E. El único inconveniente de una propiedad de doble uso es que si pierde dinero en ella y pasa más de 14 días o 10 por ciento del tiempo que se "usa" en la propiedad en un año, no puede usar ninguna pérdida en la propiedad para compensar otros ingresos.

Vender una segunda casa

Las exclusiones generosas de ganancia de capital del IRS no se transfieren a segundas residencias. Cuando venda su segunda casa por una ganancia, tendrá que pagar impuesto a las ganancias de capital sobre sus ganancias. La solución a esto es convertir su segundo hogar en su primer hogar. Si puede hacer esto, podrá proteger una parte de sus ganancias del impuesto a las ganancias de capital. El proceso para hacerlo es complicado, por lo que consultar a un contador lo ayudará a minimizar sus impuestos y su riesgo de auditoría.

Vender una casa de alquiler

Cuando vende una propiedad que es una casa de alquiler, tendrá que pagar impuestos sobre ganancias de capital sobre la ganancia a menos que planee reinvertir los fondos en otra propiedad de inversión. Si tiene la intención de hacer esto, puede hacer un intercambio diferido de impuestos de la Sección 1031 donde, si sigue ciertas reglas del IRS sobre cómo hacer la transferencia y sobre el calendario, puede diferir el pago de impuestos sobre ganancias de capital. Si bien es posible hacer esto con una casa de alquiler que también ha utilizado como residencia personal, las reglas del IRS sobre esto son complicadas. Es muy importante que busque el consejo de un contador o abogado de impuestos con experiencia en 1031 intercambios. Haga esto con tanta anticipación a la venta como sea posible.

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