Problemas con el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra, también conocido como opción de arrendamiento o compra de alquiler, es un contrato de arrendamiento que ofrece al inquilino la opción de comprar una propiedad de alquiler después de un período de tiempo específico. Los contratos de alquiler con opción de compra son una alternativa para los inquilinos que no pueden pagar un depósito grande para asegurar una hipoteca, pero que aún desean tener su propia casa. Si bien en la superficie el concepto de renta con opción de compra es una alternativa viable tanto para compradores como para vendedores en un mercado inestable, la práctica real impone riesgos financieros significativos para ambas partes.

Falta de seguridad

Una opción de arrendamiento conlleva los mismos riesgos para el inquilino / comprador que una hipoteca tradicional, pero sin el beneficio de una posible recuperación. Si el inquilino no paga sus pagos de renta, por ejemplo, pierde la propiedad de la misma manera en que de otro modo perdería su casa por ejecución hipotecaria. A diferencia de la ejecución hipotecaria, el inquilino no tiene opciones legales para recuperar su inversión: no puede vender la propiedad, porque todavía no la posee. El propietario puede tomar la propiedad total de la propiedad, independientemente de qué tan cerca del término del arrendamiento pueda ser el inquilino, y el inquilino esencialmente pierde el dinero excedente que pagó para su eventual pago inicial en el hogar.

Financiamiento no garantizado

Después de que el alquiler expira y el inquilino decide comprar la propiedad, es probable que aún necesite obtener financiamiento, y no hay garantía de que pueda obtenerlo. Asegurar una hipoteca es responsabilidad exclusiva del inquilino, y si todavía no puede pagar una hipoteca y / o su historial de crédito sigue siendo insuficiente para su consideración, pierde el dinero que ya invirtió en la propiedad. Por el contrario, el propietario ahora está atascado con la propiedad y no hay ningún comprador potencial para comprarla. Los arreglos de renta con opción a compra a corto plazo son particularmente riesgosos por esta razón.

Posible pérdida de inversión

En un arreglo típico de alquiler con opción de compra, el comprador paga más que la renta real en el mercado cada mes. El dinero adicional del alquiler en realidad se destina al pago inicial de la compra de la propiedad, como un plan de ahorro integrado en los pagos del alquiler. El inquilino y el propietario deciden conjuntamente cuál será el pago mensual, incluido el monto adicional que se aplicará al anticipo. Cuando vence el arrendamiento, el inquilino busca financiamiento para asegurar la compra de la propiedad. En este punto, entonces se convierte en la decisión del prestamista qué monto se puede aplicar para el pago inicial. Si el prestamista decide que una porción más pequeña o más grande de la renta se aplica al pago inicial, entonces el inquilino o el propietario puede perder dinero en el momento de la venta.

Acuerdo de venta no vinculante

No todos los acuerdos de alquiler con opción de compra necesariamente benefician al vendedor. Si bien el inquilino generalmente "compra" la opción para comprar más adelante la propiedad, el inquilino no está obligado a comprar en ningún momento después de que expire el contrato de arrendamiento; simplemente tiene la opción de hacerlo. Para proteger sus intereses, el propietario puede estipular un acuerdo de alquiler con opción de compra, un acuerdo de renta con opción de compra menos común que obliga al inquilino a comprar la propiedad; sin embargo, esto conlleva un riesgo aún mayor de pérdida para ambas partes en el evento el inquilino no puede asegurar el financiamiento. Otro acuerdo implica que el inquilino y el propietario firmen una opción de arrendamiento, lo que permite al inquilino renunciar sin penalidad, sin que el propietario pueda salir de la venta final. De cualquier manera, el propietario acepta el riesgo de una pérdida potencialmente significativa.

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