¿Cuáles son los requisitos para alquilar?

Cuando un comprador firma un contrato de alquiler con opción a compra, ella acepta alquilar la propiedad por un período específico, después del cual puede comprar la casa al vendedor. Hay dos tipos de acuerdos de alquiler con opción de compra: opción de arrendamiento y compra con opción de compra. El primero le da al comprador la opción de comprar la propiedad al final del arrendamiento, mientras que el segundo obliga al comprador a hacerlo.

Opción de arrendamiento vs. Opción para comprar

Las opciones de arrendamiento le dan al comprador la opción, pero no la obligación, de comprar la casa al final del período de arrendamiento. Si el comprador decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento o no puede asegurar el financiamiento, la opción simplemente desaparece. El comprador pierde el dinero pagado hasta ese momento y debe abandonar la propiedad. Con una compra de arrendamiento, el comprador está legalmente obligado a comprar la casa cuando expira el contrato. Si no lo hace, el vendedor podría iniciar procedimientos legales para forzar la venta.

Pagar la tarifa de la opción

Al firmar un contrato de alquiler con opción a compra, el comprador paga una tarifa única llamada "dinero opcional". Esto le da la opción de comprar la casa al final del período de arrendamiento. La cantidad es negociable, y las tasas generalmente caen entre el 2.5 por ciento y el 7 por ciento del precio de compra. Por ejemplo, si una casa tiene un precio de compra de $ 500,000 y una tarifa de opción del 5 por ciento, el comprador debería pagar $ 25,000 por adelantado. Algunos contratos tratan la tarifa de opción como un pago inicial y la aplican contra el precio de compra al momento del cierre. Otros no lo hacen. En estos contratos, la tarifa de opción se paga además del precio de compra y se pierde para siempre si el comprador no ejerce la opción.

Determinar un precio de compra

Si el contrato de arrendamiento es por un período relativamente corto, por ejemplo, uno o dos años, el contrato generalmente especifica un precio de compra en dólares. A menudo, la cifra es ligeramente superior al valor de mercado de la vivienda para reflejar el hecho de que el vendedor no recibe el dinero de la compra de inmediato. En situaciones de arrendamiento más largas, el contrato contiene un mecanismo para determinar el precio si el comprador ejerce la opción de compra. Por lo general, un tercero como un agente de bienes raíces o tasador calcula el valor de mercado de la propiedad al final del arrendamiento, y esta cifra es el precio de compra.

El alquiler compensa el precio de compra

Durante el período de arrendamiento, que generalmente dura entre uno y tres años, el comprador vive en el hogar y paga el alquiler mensual. Por lo general, el vendedor solicita un poco más que la tarifa actual y acredita un porcentaje de la renta mensual al precio de compra. Supongamos, por ejemplo, que la renta es de $ 1,500 por mes, y el contrato especifica que el 30 por ciento de la renta se aplica al precio de compra. Si el plazo del arrendamiento es de dos años, el comprador paga $ 10,800 para el precio de compra. Este monto se deduce del saldo final al cierre.

Candidatos ideales para alquilar con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción de compra son dignos de consideración para las personas que desean comprar una casa pero que actualmente no pueden hacerlo, tal vez porque necesitan ahorrar dinero para un pago inicial o para mejorar su puntaje crediticio. Los posibles compradores deben estar seguros de que estarán listos para cerrar la compra al final del período de arrendamiento. De lo contrario, habrán pagado una tarifa de opción y pagos de alquiler mensuales más altos durante varios años sin que se muestre nada al final.