¿Puedo refinanciar si el valor de mi casa es menor que el valor del préstamo?

Cuando su casa vale menos de lo que debe en su préstamo, se considera "bajo el agua" en su hipoteca. Según los datos de la encuesta de RealtyTrac, el 59 por ciento de los titulares de hipotecas dice que ni siquiera considerarían la idea de alejarse de su casa si su préstamo fuera bajo el agua. Si desea permanecer en su casa y cerrar la brecha entre el valor de su propiedad y su préstamo, la refinanciación podría ser una opción viable.

Tipos

Si está bajo el agua en su hipoteca, contacte a su prestamista. Algunos bancos ejecutan sus propios programas internos de refinanciamiento para ayudar a los prestatarios en esta situación. Muchos intentan calificar a los propietarios para el Programa de refinanciación asequible para el hogar del presidente (HARP). Si su préstamo es propiedad o está garantizado por Fannie Mae o Freddie Mac, su prestamista debe evaluar su elegibilidad para el programa, de acuerdo con el sitio web Making Home Affordable. Si bien muchos bancos importantes, y de menor tamaño, sí participan en HARP y otros esquemas de Making Home Affordable, no tienen por qué hacerlo. A partir del 7 de septiembre de 2010, la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) ofrece una "oportunidad de refinanciación corta" para propietarios de viviendas subacuáticos elegibles, según los informes de HUD. La FHA y el Departamento de Asuntos de Veteranos ofrecen otras opciones que podrían funcionar para prestatarios subacuáticos actualmente invertidos en uno de sus productos.

Conceptos erróneos

No confundas un refinanciamiento con una modificación. Bajo una modificación, su prestamista "modifica" los términos de su préstamo actual para que el pago mensual sea manejable. Una refinanciación en realidad lo transita de su préstamo actual a un producto con mejores condiciones y mayor estabilidad.

Función

HARP y el refinanciamiento corto de la FHA están abiertos solo para los titulares de hipotecas que estén al día con su préstamo actual. Como lo explica el sitio web Making Home Affordable, los prestatarios morosos podrían estar mejor posicionados para aprovechar una modificación. Un refinanciamiento puede, pero no siempre, reducir su pago mensual. Si la tasa de interés de su hipoteca subacuática es más alta que las tasas actuales, es posible que obtenga ahorros mensuales. Como señala la literatura de HARP, si tiene un préstamo de solo interés o tendrá un ajuste de tarifa o un pago global en el futuro, puede ahorrar dinero en intereses durante la vigencia de su préstamo refinanciado.

Consideraciones

En algunos casos, qué tan profundo está bajo el agua en su préstamo dicta quién puede ayudar. Con HARP, por ejemplo, el valor de su hipoteca no puede ser más del 125 por ciento del valor de mercado de su hogar. Bajo el refinanciamiento corto de la FHA, no hay límites. Los prestamistas deben aceptar perdonar al menos el 10 por ciento del saldo no pagado, reduciendo la relación entre el préstamo y el valor a no más del 115 por ciento, según el HUD. El nuevo préstamo, que será un producto de tasa fija asegurado por la FHA, puede tener un índice de préstamo a valor no mayor al 97.75 por ciento. Si actualmente tiene un préstamo de la FHA o VA, podría calificar para un refinanciamiento "optimizado", de acuerdo con HUD y el Departamento de Asuntos de Veteranos. A menudo, esta técnica permite la refinanciación sin una evaluación. Si bien es probable que esto no modifique la relación préstamo-valor, puede obtener un producto con términos más favorables mientras espera que los precios de la vivienda en su área se recuperen.

Alternativas

Existen opciones distintas a una refinanciación o modificación para propietarios de viviendas bajo el agua. Making Home Affordable, por ejemplo, utiliza el Programa de Alternativas para la Ejecución Hipotecaria Home Affordable (HAFA) para los titulares de préstamos que no califican para los dos planes antes mencionados. Conforme a HAFA, es posible que pueda ejecutar una venta corta o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Los prestamistas les permiten a los propietarios vender sus propiedades por un valor inferior al de su préstamo, a la vez que perdonan la diferencia en una venta corta. Con una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, el sitio web Making Home Affordable señala que los prestatarios "voluntariamente" entregan la escritura de su casa a su banco y luego se van, sin restricciones.

Compartir en redes sociales: