¿Por qué pagar un seguro hipotecario?

El seguro hipotecario protege a un prestamista hipotecario si un prestatario incumple, es decir, deja de pagar, un préstamo hipotecario. Los prestamistas requieren un seguro hipotecario basado en el riesgo, según lo determinado por el tamaño del préstamo en relación con el valor de la casa. Pero los prestamistas no pagan las primas de ese seguro: los prestatarios sí. Las primas están incluidas en sus pagos hipotecarios mensuales.

Significado

Los prestamistas generalmente requieren un seguro hipotecario cuando el monto de un préstamo es mayor al 80 por ciento del valor de la casa. El razonamiento detrás del requisito es que cuanto más de su propio dinero un prestatario pone para comprar una casa, es más probable que haga los pagos a tiempo y evite el incumplimiento. Los prestamistas consideran que un comprador es de bajo riesgo si realiza un pago inicial del 20 por ciento. Pero un comprador que gasta poco o nada de su propio dinero se considera de alto riesgo, y se le exigirá que compre un seguro hipotecario como condición para obtener el préstamo.

Tipos

Si una hipoteca está garantizada por la Administración Federal de Vivienda, una agencia del gobierno que ayuda a las personas a asegurar el financiamiento de una vivienda, el prestatario debe comprar el seguro de la propia FHA. Para los préstamos no garantizados por la FHA, los prestatarios deben comprar un seguro hipotecario privado o PMI.

Cancelación

A medida que el prestatario realiza los pagos de la hipoteca, el préstamo representa un porcentaje decreciente del valor de la casa. Una vez que el monto del préstamo cae al 80 por ciento del valor del hogar, el prestatario ya no tiene que pagar el PMI. Sin embargo, en los préstamos garantizados por la FHA, las primas continúan hasta que el préstamo sea el 78 por ciento del valor de la vivienda.

Prevención

Una forma de evitar el requisito de PMI es obtener dos préstamos al comprar una casa: uno para el 80 por ciento del valor y el otro como un préstamo "a cuestas" para lo que sobra después del pago inicial. Una disposición común es la configuración "80-15-5", en la que el comprador realiza un pago inicial del 5 por ciento y obtiene dos préstamos, uno para el 80 por ciento y el otro para un 15 por ciento de cuestas. La tasa de interés en el préstamo a través del préstamo generalmente será más alta que la del préstamo del 80 por ciento, pero el costo adicional normalmente ahorrará dinero en lugar de pagar el PMI. Piggybacking no está disponible para préstamos de la FHA.

Crítica

Aunque los prestatarios tienen que pagar las primas de PMI, no pueden comparar las mejores tarifas. Según Jack Guttentag, un profesor de finanzas jubilado en la Wharton School of Business que dirige el sitio web del profesor de hipotecas, los prestamistas hacen arreglos directamente con las compañías de PMI, y el proyecto de ley va al prestatario. Dado que los prestatarios raramente preguntan sobre los costos del seguro cuando solicitan un préstamo, los prestamistas no tienen ningún incentivo para obtener las mejores tarifas, dice Guttentag. De hecho, es probable que los prestamistas elijan aseguradores que les ofrezcan el mejor servicio, lo que significa primas más altas.

Historia

Guttentag dice que el sistema en el que los prestatarios, en lugar de los prestamistas, pagan las primas del seguro hipotecario es el resultado de un "accidente histórico". En la década de 1950, las leyes estatales que limitaban las tasas de interés impidieron que los prestamistas compraran un seguro y transfirieron el costo a los prestatarios en forma de tasas más altas. Entonces, los prestamistas requieren que los prestatarios paguen las primas.

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