Ayuda para refinanciar una hipoteca

Refinanciar un préstamo significa cambiar un préstamo existente por uno nuevo. Los propietarios refinancian hipotecas por muchas razones. Algunos refinancian para aprovechar las tasas de interés más bajas. Otros quieren sacar dinero de su capital inmobiliario en una transacción de retiro de efectivo. Cuando los precios de la vivienda aumentan y los bancos prestan dinero liberalmente, la refinanciación avanza sin problemas. Cuando los mercados colapsan, los prestamistas ajustan las restricciones de préstamos y el número de transacciones de refinanciamiento disminuye.

Factores de refinanciamiento

Ciertas condiciones dificultan la refinanciación. Los puntajes de crédito son un factor importante que los bancos consideran cuando deciden si aprueban un préstamo. Los préstamos de tasa fija que ofrecen las tasas de interés más bajas se otorgan a los solicitantes con altas calificaciones de crédito y un historial de empleo estable. Los prestamistas también miran cuánto dinero busca un prestatario, en comparación con el valor de mercado de la propiedad. La relación entre la hipoteca y el valor de la casa es la relación préstamo-valor. Cuanto mayor sea la relación, o porcentaje, de un LTV, mayor será el riesgo que los prestamistas asocian con él.

Problemas potenciales

La pérdida de empleos o los despidos hacen que algunas hipotecas no sean asequibles para los propietarios. Los propietarios que tienen poco o nada de capital, el monto por encima del préstamo que el hogar vale, pueden experimentar problemas de refinanciación. La caída de los precios de la vivienda cambia la relación préstamo-valor incluso si los propietarios pagan hipotecas a tiempo todos los meses. Tomar segundas hipotecas o líneas de crédito con garantía hipotecaria en los hogares también aumenta los ratios de préstamo a valor. Cuando caen los valores de las viviendas, algunos propietarios terminan bajo el agua en hipotecas, deben más de lo que vale la casa. Ciertas hipotecas de tasa variable le permiten al prestatario realizar pagos mensuales muy bajos en una hipoteca que ni siquiera cubre los intereses mensuales adeudados. Los propietarios que hacen solo los pagos mínimos terminan debiendo más cada mes.

Periodo de tiempo

El plazo es importante para aquellos que intentan refinanciar la opción ARM u otras hipotecas de tasa ajustable. Los préstamos de tasa ajustable generalmente presentan bajas tasas de interés iniciales, que se ajustan o disminuyen dependiendo de las condiciones económicas. Debido a que las tasas introductorias son muy bajas, los pagos a menudo aumentan abruptamente cuando la tasa de interés inicial ofrecida se ajusta para reflejar las tasas del mercado. Los propietarios que no pueden pagar pagos más altos deben refinanciar antes de que aumenten los pagos mensuales requeridos. Desafortunadamente, la refinanciación en sí es costosa: los costos de cierre que incluyen tarifas de solicitud, tasas de evaluación y otras tarifas promedian alrededor del 2 por ciento del monto del préstamo. Las cláusulas de penalización por pago anticipado que se incluyen en algunas hipotecas de tasa ajustable imponen fuertes multas a los propietarios que refinancian antes de que expire el período de prepago.

Beneficios / Soluciones

Obtener ayuda para refinanciar es importante, particularmente cuando los puntajes de crédito y los hogares están en riesgo. Ocasionalmente, el prestamista actual ayuda a un dueño de casa a refinanciar una hipoteca. El uso de un corredor de hipotecas ayuda al propietario a acceder a una amplia gama de posibles prestamistas para refinanciar el préstamo. Aunque su alcance es limitado, la ayuda federal para propietarios con dificultades incluye asesoramiento gratuito y asistencia para la modificación de préstamos. Según MakingHomeAffordable.gov, el objetivo del gobierno federal es ayudar a entre 3 y 4 millones de hogares antes de 2012. Recientemente, el fenómeno de las refinanciaciones de efectivo permite refinanciar a los prestatarios con altos coeficientes de préstamo a valor. Los propietarios pagan en efectivo en la transacción, lo que hace que las relaciones LTV estén dentro de los estándares de préstamos. Las refinanciaciones de efectivo solo funcionan cuando los prestatarios tienen efectivo para poner en el acuerdo, pero funcionan bien para aquellos con fondos que buscan aprovechar las tasas de interés más bajas.

Conceptos erróneos

No existen leyes que obliguen a los prestamistas a refinanciar o reestructurar hipotecas. Aunque el exceso de viviendas ejecutadas llevó a algunos prestamistas a ayudar a los propietarios a refinanciar, algunos prestamistas se niegan a negociar con los propietarios. Irónicamente, los prestamistas a menudo se niegan a negociar con los propietarios que pagan la hipoteca a tiempo todos los meses. Algunos prestatarios retienen los pagos con la esperanza de lograr que el prestamista inicie las negociaciones.

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