Cómo refinanciar un contrato de tierra a un préstamo hipotecario convencional

Refinanciar un contrato de tierra en un préstamo hipotecario convencional es más fácil cuando hay un hogar desarrollado en la tierra. Los prestamistas usan el valor tasado del hogar y su solvencia crediticia para refinanciar el contrato de tierra. Puedes refinanciar terrenos no desarrollados, pero es más desafiante. Los contratos de tierras por lo general son acuerdos a corto plazo que varían de tres a cinco años, con pagos globales vencidos al final del plazo.

Tipo de paquete

Si bien es aconsejable considerar todas las opciones de préstamos, el tipo de paquete dicta los préstamos elegibles. Una propiedad completamente desarrollada con una casa construida y conectada a servicios públicos y caminos es más fácil de refinanciar que un pedazo de tierra sin tratar. La tierra cruda no tiene infraestructura en absoluto y es literalmente nada más que un paisaje. Mucho se encuentra en algún lugar entre un paquete completamente desarrollado y tierra cruda. Muchos tienen un camino y servicios desde la calle hasta la propiedad listos para la conexión. En el tiempo que has tenido el contrato de tierra, lo ideal es que hayas mejorado y desarrollado la tierra.

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El primer paso para obtener un préstamo convencional es asegurarse de que se registre la propiedad. Si no se registró, complete los trámites necesarios entre usted y el propietario anterior, obteniendo una escritura de concesión ante notario para archivar en la oficina del registrador del condado. En California, también necesitará un formulario de Cambio Preliminar de Propiedad y una Declaración Jurada de Impuestos con la escritura de la subvención.

Preparación de solvencia

Debido a que los contratos de tierras son generalmente entre partes privadas, el contrato de tierra probablemente no se mostrará en su informe de crédito. Mantenga un registro de todos los recibos de pago. Idealmente, muestre al menos 12 meses de pagos para demostrar un historial de pago diligente.

Su informe de crédito debe ser fuerte. Si bien puede encontrar un prestamista que le otorgue un préstamo con puntajes FICO por debajo de 620, pagará una tasa de interés más alta. Los puntajes de 620 a 700 muestran una caída de la tasa de un cuarto de punto por tener una puntuación más alta.

Tasación y préstamo a valor

Los prestamistas quieren una tasación actual de la propiedad. Mientras que los préstamos convencionales prestan hasta el 97 por ciento del valor de una propiedad, cuando se trata de tierra, todo cambia. El préstamo a valor (LTV) es el monto del préstamo dividido entre el valor tasado. Los prestamistas ven la tierra sin procesar o sin desarrollar como riesgos más grandes.

Para propiedades no desarrolladas, si tiene planes, permisos y propuestas de desarrollo, asegúrese de proporcionarlos a los prestamistas. Incluya cualquier otro desarrollo cercano que sugiera una apreciación de valor. Los prestamistas ven la tierra como altamente volátil en valor. Muestre al prestamista un plan que conduzca al éxito del valor. Cuanto más desarrollada es su propiedad, más fácil se vuelve la aprobación de préstamo convencional.

Incluso entonces, se espera que la tierra sin procesar requiera una posición de capital del 50 por ciento o un pago inicial para refinanciar en un préstamo convencional. Los préstamos del lote podrían no requerir tanto. El crédito también determina el LTV con el que se siente cómodo un prestamista.

Poniendolo todo junto

Obtener el refinanciamiento de préstamo convencional depende de juntar todas las piezas. Incluso entonces, no hay garantía. La solicitud de préstamo analiza su salud financiera general, no solo su interés en la propiedad. Generalmente, su deuda no debe exceder del 40 al 50 por ciento de su ingreso mensual general. Un crédito pobre puede exigir márgenes aún mayores con menos deudas y más ingresos. Un puntaje de crédito alto y el valor de otros activos que pueden comprometerse en el proceso pueden ayudar a obtener términos más favorables.

Préstamo de cartera como opción

Si no se puede obtener un préstamo convencional, considere un préstamo de cartera. Los préstamos convencionales deben seguir estrictas pautas para que los prestamistas puedan revenderlos en el mercado secundario. Para los préstamos de cartera de especialidad, los prestamistas pueden ajustar algunas pautas de préstamos en función del paquete general de préstamos. Pagará más intereses porque el prestamista tiene que mantener y mantener el préstamo en su cartera por el tiempo que dure.

Sin embargo, este podría ser el siguiente paso para alargar los términos del préstamo y obtener la compra en los informes de crédito para mejorar las posibilidades futuras de obtener un refinanciamiento de préstamos convencional.