Ejecuciones hipotecarias y propiedades reo

En tiempos de alto desempleo, muchos californianos no cumplen con sus obligaciones mensuales de préstamos hipotecarios. Mientras que normalmente venderían sus casas y pagarían sus hipotecas, se les impide hacerlo cuando las propiedades están infravaloradas durante un mercado inmobiliario deprimido. Enfrentados con la incapacidad de pagar sus obligaciones mensuales y sin poder vender sus casas por suficiente dinero para salir de sus préstamos, muchos californianos enfrentarán una ejecución hipotecaria en estos tiempos difíciles. Una carga para muchos, las ejecuciones hipotecarias presentan oportunidades de compra de vivienda a otros, sin embargo.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Los prestatarios de préstamos comerciales en California reciben documentos fiduciarios en el momento de la liquidación que incluyen cláusulas de "vencimiento". Aseguran que a los prestamistas se les pague el saldo del préstamo cuando se venda la propiedad. Cuando un prestatario no cumple con sus obligaciones mensuales de pago de préstamos hipotecarios, el prestamista se involucra en un proceso de ejecución hipotecaria que vende la propiedad en la venta de un fiduciario. Debido a que la cláusula de vencimiento en la venta establece disposiciones para que el prestamista inicie la venta de la propiedad sin la intervención del tribunal, la venta es un ejemplo de una ejecución hipotecaria no judicial. Sin embargo, cuando un préstamo hipotecario se hace con fondos privados, una cláusula de vencimiento no puede ser parte de la documentación del préstamo, y el prestamista privado demandará al prestatario incumplido en una ejecución hipotecaria judicial.

El proceso de ejecución hipotecaria no judicial en California

Una vez que un prestatario ha incumplido con los pagos de su hipoteca, su prestamista presenta un Aviso de Incumplimiento (NOD) con el registrador del condado en el que se encuentra la propiedad. El prestatario tiene 90 días a partir de la presentación del NOD para "subsanar" el incumplimiento en el "Período de rescate" de la ejecución hipotecaria. Si el incumplimiento continúa, el prestamista registra un "Aviso de venta del administrador fiduciario" (NOS). Veintiún días después de haber registrado el NOS, la propiedad se vende al mejor postor.

Oportunidades de ejecución hipotecaria para compradores

Las ofertas a la venta del fiduciario comienzan con un monto mínimo que incluye el saldo pendiente del préstamo, los intereses acumulados y todas las tarifas de ejecución hipotecaria asociadas. El comprador exitoso pagará la oferta ganadora con fondos certificados y comprará la propiedad en "tal como está", posiblemente con habitantes, gravámenes pendientes y posibles problemas de mantenimiento. Si la propiedad no se vende, su propiedad revierte al prestamista que la venderá como propiedad REO.

¿Qué es una propiedad REO?

Cuando la propiedad no se vende en la venta de un fiduciario, se revierte al prestamista que ahora la posee como "propiedad de bienes inmuebles" o propiedad REO. El prestamista desaloja a los inquilinos, si es necesario, y se asegura de que se paguen todos los impuestos sobre bienes inmuebles y cualquier gravamen remanente. El prestamista también puede realizar el mantenimiento suficiente para venderlo al público, aunque en California está exento de tener que emitir una "Declaración de divulgación de transferencia" que de otro modo se exigiría a los agentes de bienes raíces si enumeraran la propiedad en circunstancias normales.

REO Oportunidades de propiedad para compradores

Los inversores principiantes pueden considerar que las propiedades REO son menos riesgosas de adquirir que las de las ventas del fiduciario. El prestamista habrá pagado todas las deudas pendientes y habrá desalojado a los habitantes. Estos servicios no se realizarán como resultado de las ventas de un administrador fiduciario y el licitante ganador deberá tratarlos directamente. En preparación para una venta REO, el prestamista también puede haber realizado un poco de mantenimiento, mientras que la propiedad ejecutada se vende en una condición "tal cual". Por otro lado, sin embargo, las propiedades de REO tienden a ser más caras que las compradas en las ventas del fiduciario. Por lo general, los prestamistas intentarán vender estas propiedades al precio más alto posible contrarrestando las ofertas con mayores contra ofertas. A diferencia de una venta de fideicomisario, una compra REO también llevará más tiempo para procesar ya que numerosas personas en la organización de préstamos deben aceptar los términos de la venta.

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