¿Se debe divulgar una muerte violenta en una casa?

La mayoría de los estados requieren que los vendedores, y por extensión, sus agentes inmobiliarios, realicen ciertas divulgaciones sobre las propiedades que ponen a la venta. La mayoría de estas divulgaciones involucran la condición física de la propiedad. Más recientemente, algunos estados, incluido California, han reconocido que otros factores intangibles podrían afectar el valor de una residencia y, por lo tanto, deberían divulgarse también.

Cuando la propiedad se vuelve estigmatizada

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios define la propiedad estigmatizada como aquella que ha sido "impactada psicológicamente por un evento, que ocurrió o se sospechó que ocurrió en la propiedad, tal evento que no tiene impacto físico de ningún tipo". Ejemplos de factores estigmatizadores incluyen asesinato, suicidio y otras muertes, delitos graves, proximidad a delincuentes sexuales registrados, fantasmas y otras actividades paranormales. De acuerdo con NAR, solo el 15 por ciento de los posibles compradores de viviendas pagarían el valor total del mercado por un hogar afectado psicológicamente. Otro 19 por ciento esperaría un descuento del 31 al 50 por ciento.

Estigma y ley estatal

En general, se requiere que los vendedores de bienes raíces residenciales hagan ciertas divulgaciones sobre la condición física de la propiedad que están vendiendo. Si bien cada estado tiene sus propias leyes, el vendedor generalmente debe divulgar aquellos peligros que tienen una consecuencia identificable y adversa para la estructura del edificio o la salud de las personas que lo integran. Los factores estigmatizadores son únicos, porque su única consecuencia es la percepción, que no causa daño físico. Pocos estados requieren expresamente la divulgación de factores psicológicos bajo la ley estatal. El Código Civil de California requiere la divulgación de las muertes en la propiedad, pero solo si la muerte ocurrió en los últimos tres años y no estuvo relacionada con el SIDA.

Estigma y derecho común

La ley estatal no exime al vendedor de su obligación de honradez en la ley común. En la mayoría de los estados, si el comprador hace una pregunta específica sobre sucesos macabros pasados, el vendedor debe decir la verdad. Este es el caso incluso si la pregunta del comprador requiere una respuesta que exceda los requisitos de divulgación establecidos por el estado.

Estigma en los tribunales de California

En California, el caso Reed v King allanó el camino para futuras demandas de propiedad estigmatizadas. En este caso, Reed compró una casa que fue el sitio de un asesinato múltiple diez años antes. El vendedor no reveló el crimen. La cuestión crucial para el tribunal era si el estigma asociado a la casa afectaba su valor o deseabilidad de una manera suficientemente material, de modo que el vendedor tenía el deber de divulgarla. El tribunal decidió que sí.

Sigma y el agente vendedor

De acuerdo con el Código de Ética de NAR, los agentes inmobiliarios están obligados a descubrir y divulgar los factores adversos razonablemente aparentes en las propiedades que manejan. Una vez que un agente descubre, o debería haber descubierto, una condición adversa, debe divulgarla al comprador. Dado que los tribunales cada vez tienen más los defectos de tipo estigma con los mismos estándares de divulgación que los defectos físicos, la decisión más segura en cada estado es divulgar.

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