¿Qué sucede después de que ocurre una fecha de subasta de una ejecución hipotecaria de California?

Después de que su casa sea embargada en California, generalmente tiene uno o dos meses antes de que tenga que desocuparla. Comienza un segundo proceso legal después de que se complete la acción de ejecución hipotecaria, y puede comprarle un poco de tiempo antes de que deba mudarse. En casos excepcionales, tendrá un período de tiempo integrado en el proceso de ejecución hipotecaria durante el cual puede intentar guardar su casa después de la fecha de la subasta.

Ejecuciones hipotecarias no judiciales

En su mayor parte, California es un estado de ejecución hipotecaria no judicial. Esto es en detrimento del propietario porque las ejecuciones hipotecarias no judiciales ocurren más rápidamente y no hay tiempo después de la subasta durante el cual el propietario puede enmendar las cosas nuevamente. Las ejecuciones hipotecarias no judiciales dependen del lenguaje contenido en su escritura de fideicomiso con su prestamista. Su escritura de fideicomiso otorga a su prestamista el derecho de vender su casa en una subasta si se retrasa demasiado con sus pagos. Es un tipo de ejecución hipotecaria sin complicaciones: su prestamista puede proceder directamente a vender su casa. Un beneficio de la ejecución hipotecaria no judicial para el propietario de una casa es la incapacidad del prestamista para perseguir un juicio de deficiencia para el saldo de la hipoteca. Con las ejecuciones hipotecarias judiciales, su prestamista debe demandarlo primero y obtener el permiso del tribunal para ejecutar la hipoteca, y esto generalmente lleva mucho más tiempo. Las ejecuciones hipotecarias judiciales no son desconocidas en California, pero no son comunes.

Después de la venta

Una ejecución hipotecaria no judicial comienza como una ejecución hipotecaria judicial: su prestamista se comunicará con usted para averiguar por qué no ha realizado los pagos y tratará de ayudarlo a rectificar la situación. Si eso falla, recibirá un Aviso de incumplimiento un mes después. El Aviso de Incumplimiento le da tres meses más para ponerse al día con sus pagos vencidos. Si no puede, recibirá una Notificación de Venta de Fideicomisario, programando la subasta de su casa. Conforme a la ley de California, la venta no puede realizarse más de 21 días después de la presentación del aviso. Después de que se produce la venta, el postor ganador obtiene el título de su propiedad a través de la Escritura de Fideicomiso en Venta. El pujador ganador podría ser un tercero, o podría ser su prestamista. En cualquier caso, ya no es dueño de su casa, pero el nuevo propietario no puede llamar al timbre el mismo día y le ordena que se vaya inmediatamente.

Período de redención

Si su prestamista persigue una ejecución hipotecaria judicial, esto cambia significativamente el período posterior a la subasta. Después de la venta de su propiedad, se le permite un período de redención según la ley de California. Canjear su propiedad implica pagar toda su hipoteca, así como los honorarios por mora, los intereses y los costos del proceso de ejecución hipotecaria, pero si lo hace, puede conservar su casa. El período de redención en California es de un año.

El proceso de desalojo

Con una ejecución hipotecaria no judicial, lo más probable es que reciba un Aviso de renuncia del adjudicatario poco después de la subasta de ejecución hipotecaria. Este aviso le da tres días para desalojar su hogar. Si no lo hace, el nuevo propietario debe presentar otra demanda en su contra, una acción de desalojo. Esto se conoce como una demanda por retención ilícita en California. Después de recibir una copia de la demanda por retención ilícita, tiene cinco días para presentar una respuesta ante el tribunal. Sin embargo, si le han ejecutado una hipoteca, no tiene mucho argumento para convencer al tribunal de que se le debe permitir quedarse en su casa. Si no presenta una respuesta, ha incumplido, y la corte otorgará automáticamente al nuevo propietario lo que solicitó, una orden para que se vaya. La orden autoriza al sheriff a desalojarlo en cinco días más. El nuevo propietario puede bloquearlo legalmente fuera de su hogar si no se va voluntariamente antes de que pasen los cinco días.

Efectivo por llaves

Es posible que el ofertante ganador le ofrezca "dinero en efectivo por llaves" para inspirarlo a irse sin arrastrar el proceso de desalojo. Tiene más posibilidades de esto si su prestamista reclama su casa en la subasta. Probablemente no sea una fortuna, pero el nuevo propietario de su casa podría estar dispuesto a ofrecerle un poco de dinero para que valga la pena irse sin problemas. La otra cara de esto es que si no desocupa voluntariamente y si empuja su residencia hasta el punto donde el sheriff viene a desalojarlo, su prestamista puede, por ley, cobrarle alquiler por el período de tiempo entre la fecha de la subasta y cuando salgas del local.

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