¿A quién pertenece la casa después de un juicio de ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria no siempre es un proceso en blanco y negro; no se junta de la misma manera para cada dueño de casa en todos los estados. Lo que le sucede a su propiedad después del evento depende de dónde vive y si alguna vez hubo algún juicio involucrado. En California, eso es poco probable.

Sentencias

Los juicios solo están involucrados en procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria: su prestamista debe entablar una demanda y obtener el permiso de la corte para realizar la ejecución hipotecaria. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias en California son mucho más simplificadas que esto. No son judiciales porque el lenguaje está incluido en su hipoteca o escritura de fideicomiso que dice que su prestamista tiene el derecho de vender su casa si no cumple con el préstamo. Este lenguaje evita la necesidad de un juicio. Si incumple, recibirá un aviso de incumplimiento de su prestamista en lugar de una sentencia de ejecución hipotecaria emitida por el tribunal. El aviso generalmente le da tres meses para recuperar sus pagos vencidos antes de que su prestamista ejecute la hipoteca y venda su propiedad a otra persona.

Subasta

Tres meses después de que reciba un aviso de incumplimiento, su prestamista puede presentar un aviso de venta de fideicomisario ante el tribunal, programando la subasta de su casa para una fecha de 21 días después. En California, tiene hasta cinco días antes de la subasta para ponerse al día con su préstamo y evitar la venta de su casa. Si puede hacerlo, sigue siendo el dueño de su casa y la pesadilla de la ejecución hipotecaria se va. Si no hace nada, la subasta ocurrirá. El mejor postor debe pagar de inmediato con un cheque de caja o efectivo, y ahora es el dueño de la casa. Lo mismo es cierto para las subastas después de ejecuciones hipotecarias judiciales. Sin embargo, con una ejecución hipotecaria judicial, normalmente puede asistir a la subasta y hacer una oferta en su propia propiedad si tiene la posibilidad de volver a comprarla. No puede hacer esto en la venta de un fiduciario después de una ejecución hipotecaria no judicial.

Propiedades REO

Otra arruga en la transferencia de propiedad es que su prestamista probablemente envíe un representante a la subasta para pujar por su propiedad. Esto evita una venta de centavos por dólar; de lo contrario, la oferta más alta podría ser de $ 100 cuando su préstamo pendiente sea de $ 250,000, y su prestamista perdería una fortuna. Los prestamistas a menudo establecen la oferta de apertura por la cantidad mínima que están dispuestos a aceptar y, a veces, terminan comprando las viviendas que han ejecutado. Esto da como resultado "REO" o "bienes inmuebles", lo que no es bueno para su banco. Ahora es dueño de su casa, pero lo que realmente quiere es dinero para satisfacer su préstamo. Los hogares REO generalmente se enumeran con corredores con la esperanza de que vendan a nuevos compradores lo antes posible.

Posesión

Es una conclusión inevitable que después de la subasta, ya no será dueño de su casa. O un nuevo comprador lo comprará, o su prestamista se lo devolverá. Sin embargo, con las ejecuciones hipotecarias judiciales, normalmente obtiene un período de redención después de la venta, una cierta cantidad de tiempo durante el cual puede intentar pagar el préstamo para que pueda conservar su casa. En California, si su prestamista opta por una ejecución hipotecaria judicial por alguna razón, su período de redención puede ser de hasta un año. Su propiedad está en un limbo legal durante este tiempo. Incluso si alguien compra su casa en una subasta, el título no puede transferirse legalmente hasta que haya transcurrido el período de redención. Por lo general, puede quedarse en su casa hasta que la escritura se transfiera al nuevo comprador.

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