Proceso de ejecución hipotecaria de California

En los Estados Unidos, hay dos tipos de ejecuciones hipotecarias: judiciales y no judiciales. En una ejecución hipotecaria judicial, un prestamista presenta una demanda civil contra el deudor, y todo el proceso se maneja en el tribunal. La ejecución hipotecaria judicial está disponible legalmente en todos los estados. Sin embargo, muchos estados, incluido California, permiten que los prestamistas manejen el proceso de ejecución hipotecaria de manera no judicial. Los prestamistas incorporan una cláusula de "poder de venta" en la hipoteca o escritura de fideicomiso que establece que los prestatarios reconocen que si entran en mora, el prestamista tiene la autoridad para comenzar el proceso de ejecución hipotecaria fuera del tribunal. En California, las ejecuciones hipotecarias judiciales son raras, la mayoría de los prestamistas utilizan el método no judicial.

Aviso de incumplimiento

En California, una vez que incumple con el pago de una hipoteca y ha estado moroso durante al menos 15 días, su prestamista tiene el derecho legal de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. El primer paso que su prestamista o fideicomisario lleva es presentar un Aviso de incumplimiento en la oficina de registro de su condado. La Notificación de Incumplimiento le permite a usted, al público y a los titulares de gravámenes menores a ser notificados del incumplimiento. Tiene un período de reintegro de 90 días desde la presentación del Aviso de Incumplimiento para actualizar su préstamo, o el proceso de ejecución hipotecaria continúa.

Aviso de Venta de Fiduciario

Si no ha actualizado su préstamo dentro de los tres meses posteriores a la presentación del Aviso de Incumplimiento, el síndico publica un Aviso de Venta de Fideicomisario (NOS), que establece la fecha, hora y lugar donde tendrá lugar la subasta de su vivienda. Según la ley de California, el fideicomisario debe hacer todo lo siguiente con el NOS al menos 20 días antes de la venta de la subasta: envíele una copia por correo certificado con un recibo de devolución solicitado, copias por correo a todas las demás partes interesadas, publique el NOS en su periódico local: publique el NOS en su propiedad (puerta de entrada o puerta) y publique el NOS en al menos un lugar público cerca de donde se encuentra su casa. Además, el NOS debe presentarse en la oficina de registro de su condado por lo menos 14 días antes de la venta.

Subasta

Si después de 21 días de la grabación de la NOS no ha hecho que su préstamo hipotecario sea actual, el fideicomisario puede vender su vivienda en nombre del prestamista subastándola al mejor postor. En la subasta, sucederá una de estas cuatro cosas: (1) La subasta se cancela porque usted actualizó el préstamo o lo logró para refinanciarlo, el fideicomisario cometió un error, o lo vendió o la propiedad antes de la fecha de la subasta. (2) La subasta es pospuesta por usted, el prestamista o el fiduciario. Si se declara en bancarrota, esto también puede retrasar el proceso. (3) Un tercero o una compañía adquiere su casa (generalmente por una oferta más alta que la del prestamista). (4) Su casa se vende a su prestamista porque hace una oferta de crédito hasta la cantidad que se le debe.

Trusteersquo-s Deed

Su casa se ejecuta oficialmente una vez que se vende en una subasta. El mejor postor (un tercero o su prestamista) recibirá la propiedad de su casa a través de un documento llamado Escritura fiduciaria. Esto hará que todos los titulares de gravámenes menores pierdan cualquier interés garantizado que tengan en su propiedad, y perderá el derecho de canjear su casa. Además, si no abandona la propiedad, por lo general dentro de las 72 horas, el nuevo propietario puede entablar una demanda por retención ilícita para obtener un juicio de desalojo en el que un sheriff lo sacará físicamente de su hogar. Sin embargo, si tiene inquilinos que viven en su hogar, están protegidos por la Ley del presidente Obama, "Ayude a las familias a salvar sus hogares". Esta nueva ley permite a los inquilinos tener al menos 90 días o el resto de su contrato de arrendamiento después de la ejecución hipotecaria para permanecer en la casa antes de que tengan que mudarse.

Leyes de ejecuciones hipotecarias no judiciales frente a judiciales en California

En las ejecuciones hipotecarias no judiciales en California, el plazo estimado para completar el proceso de ejecución hipotecaria es de aproximadamente 111 días. Una vez que un prestamista lleva a cabo una ejecución hipotecaria no judicial, ya no tiene el derecho de buscar un juicio de deficiencia en su contra. (Un fallo por deficiencia le hace legalmente responsable de pagarle al prestamista cualquier diferencia entre lo que el prestamista puede venderle a su casa y lo que debe de su préstamo.) En las ejecuciones hipotecarias en California, el proceso se maneja en la corte y no necesariamente en un marco de tiempo acelerado. Después de la venta de la subasta en juicios hipotecarios, tiene derecho a canjear su casa en el plazo de un año, a menos que el prestamista realice una oferta de crédito completa; en este caso, solo tendrá tres meses para canjearla. En ejecuciones hipotecarias judiciales, el prestamista puede solicitar un juicio por deficiencia.

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