¿Cuál es el proceso de litigio de ejecución hipotecaria?

En California, el proceso de litigio de ejecución hipotecaria generalmente involucra a los propietarios que demandan a su prestamista alegando una ejecución hipotecaria injusta o prácticas de préstamos ilegales. Por lo general, los prestamistas no presentan una demanda para ejecutar una hipoteca porque la ley de California permite la ejecución hipotecaria sin acudir a los tribunales. Si recibió un aviso de ejecución hipotecaria de su prestamista, una opción para defenderse es presentar una demanda contra su prestamista. Como parte del litigio, debe obtener una orden judicial que impida que la ejecución hipotecaria avance.

Conceptos básicos sobre ejecuciones hipotecarias en California

Aunque la ley de California les da a los prestamistas la opción de presentar una demanda para ejecutar, casi todas las ejecuciones hipotecarias en California se realizan sin presentar una demanda, llamada ejecución hipotecaria no judicial, porque es más rápida y menos costosa que una ejecución hipotecaria judicial. El proceso de ejecución hipotecaria generalmente comienza cuando su prestamista registra un aviso de incumplimiento contra su propiedad y le envía una copia del aviso. Deben transcurrir noventa días desde la fecha en que se registra el aviso de incumplimiento antes de que se pueda registrar un aviso de venta por ejecución hipotecaria en contra de su propiedad y publicarlo. La venta de ejecución hipotecaria generalmente se lleva a cabo 30 días después de que se registra el aviso de venta. Se aplica un procedimiento de notificación especial si obtuvo su hipoteca entre el 1 de enero de 2003 y el 31 de diciembre de 2007. Antes de registrar un aviso de incumplimiento, su prestamista debe comunicarse con usted para explorar todas las opciones disponibles para reestructurar su hipoteca. Su prestamista no puede registrar un aviso de incumplimiento durante al menos 30 días después de haberse contactado con usted.

Juicios de Ejecución Hipotecaria

A menos que usted y su prestamista acuerden cómo solucionar el incumplimiento de pago de su hipoteca, es poco probable que detenga el proceso de ejecución hipotecaria sin tomar medidas legales. Se debe entablar una demanda ante el Tribunal Superior en el condado donde se encuentra su propiedad alegando la base para detener la ejecución hipotecaria, por ejemplo, violaciones de las leyes de ejecución hipotecaria o de préstamos. Su demanda también debe solicitar que el tribunal emita órdenes de restricción temporales y una orden judicial preliminar para detener el proceso de ejecución hipotecaria mientras su demanda está pendiente. Las órdenes de restricción temporales generalmente se solicitan dentro de los días de la presentación de la demanda y, por lo general, las otorga el tribunal; sin embargo, por ley, las órdenes de restricción temporales no pueden durar más de 22 días. Por lo tanto, el tribunal también establecerá una fecha para la audiencia dentro de los 22 días con respecto a si se debe emitir un mandato preliminar para detener la ejecución hipotecaria durante la duración del juicio.

Mandato judicial preliminar

El quid del proceso de litigio de ejecución hipotecaria desde la perspectiva del dueño de casa es a menudo la audiencia preliminar de amparo. Si el tribunal otorga la orden judicial preliminar, por lo general dura toda la demanda y usted tendrá su día en la corte contra su prestamista sin tener que preocuparse por un ejecutante. Sin embargo, si el tribunal niega su solicitud de una orden judicial preliminar, el prestamista puede reanudar el proceso de ejecución hipotecaria a pesar de que su demanda aún está pendiente.

Después de la venta de una ejecución hipotecaria

Si su propiedad fue vendida en una ejecución hipotecaria, aún puede entablar una demanda contra su prestamista para apartar la venta, pero las posibilidades de éxito en este punto son muy limitadas. Lo más probable es que sea desalojado de la propiedad, incluso con una demanda pendiente. Su mejor apuesta al utilizar el proceso de ejecución hipotecaria para defenderse contra una ejecución hipotecaria es presentar su demanda poco después de que se registre la notificación de incumplimiento.

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