¿Puede un estado no judicial embargar su salario después de una ejecución hipotecaria?

Cuando su casa es ejecutada, probablemente espere que la venta de ejecución hipotecaria satisfaga su obligación hipotecaria con su prestamista. Sin embargo, en un mercado inmobiliario deprimido, el precio de venta de la ejecución hipotecaria puede ser significativamente menor que el saldo de su hipoteca. Si su prestamista puede cobrarle el saldo restante utilizando medios tales como un embargo salarial depende de varios factores, incluido el estado donde se encuentra su propiedad.

Fundamentos de ejecución hipotecaria no judicial

En más de la mitad de los estados, un prestamista hipotecario tiene derecho a ejecutar una hipoteca morosa sin acudir a los tribunales. Estos estados se conocen colectivamente como estados de ejecuciones hipotecarias no judiciales. Aunque los requisitos específicos de ejecución hipotecaria varían entre estos estados, en general, el prestamista inicia la ejecución hipotecaria notificando al propietario por escrito que la hipoteca está en mora. El aviso por escrito también se hace público registrándolo en la oficina del gobierno local que mantiene los registros de propiedad inmobiliaria. Las leyes de ejecución hipotecaria de cada estado especifican un período de espera antes de que el prestamista pueda vender la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria. Una vez que se completa la venta de la ejecución hipotecaria, el proceso de ejecución hipotecaria ha terminado. Un aspecto clave de este proceso es que no da lugar a un juicio en contra del propietario de la hipoteca.

Juicio por deficiencia

Cuando el precio de venta de la ejecución hipotecaria es más bajo que el saldo adeudado en la hipoteca, el monto restante se denomina "deficiencia". En todos los estados, un prestamista puede demandar a un propietario de una hipoteca, llamada ejecución hipotecaria judicial, y obtener una sentencia de dinero contra el propietario por cualquier deficiencia después de la venta de la ejecución hipotecaria. Esto se conoce como un juicio de deficiencia. Si un prestamista quiere obtener una sentencia de deficiencia después de una venta de ejecución hipotecaria no judicial, se debe entablar una demanda para establecer el derecho del prestamista a un juicio por deficiencia y el monto de la deficiencia. Las leyes estatales difieren significativamente con respecto al derecho del prestamista a un juicio por deficiencia después de completar una ejecución hipotecaria no judicial.

Leyes estatales contra la deficiencia

Algunos estados han promulgado leyes que excluyen cualquier juicio de deficiencia después de una venta no judicial de ejecución hipotecaria, comúnmente conocida como "leyes contra la deficiencia". California, Arizona y Oklahoma son tres de 11 estados que tienen tales leyes. Si su propiedad se encuentra en uno de estos estados, no tiene que preocuparse de que su prestamista intente cobrarle más dinero después de que complete una ejecución hipotecaria no judicial de su hipoteca. En otros 36 estados, un prestamista generalmente tiene derecho a demandar por un fallo de deficiencia incluso después de una venta de ejecución hipotecaria no judicial. Quince de los estados no limitan la capacidad del prestamista para obtener un juicio de deficiencia. Los otros 21 estados imponen algunas condiciones sobre los derechos del prestamista, tales como exigir que la deficiencia se calcule utilizando el precio de mercado justo de la propiedad en lugar del precio de venta de la ejecución hipotecaria.

Embargo de salarios

Incluso si su estado permite que los prestamistas persigan un fallo de deficiencia luego de una ejecución hipotecaria no judicial, su prestamista debe entablar una demanda y enjuiciarla antes de que su salario pueda ser embargado. Tiene derecho a defenderse en la demanda y puede hacer valer sus reclamaciones contra su prestamista, como las violaciones de las leyes de préstamos. Si defiende exitosamente la demanda, su prestamista no tendrá un juicio y no podrá embargar su salario. Si su prestamista obtiene un fallo, usted también tiene derecho a defenderse durante el proceso de embargo salarial levantando defensas permitidas bajo las leyes de cobro de su estado.

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