¿Cuáles son las ramificaciones de una ejecución hipotecaria de venta de sheriff al propietario?

Al ejecutar una hipoteca en un hogar en California, los prestamistas tienen dos opciones: ejecución hipotecaria no judicial o ejecución hipotecaria judicial. La ejecución hipotecaria no judicial es mucho más común, más barata y no requiere que los prestamistas vayan a la corte. La ejecución hipotecaria judicial requiere un caso judicial y generalmente lleva más tiempo que la ejecución hipotecaria no judicial, pero conlleva importantes beneficios para el prestamista. Una ejecución hipotecaria judicial culmina en una subasta pública conocida como "venta del alguacil", y plantea serias ramificaciones para el ex propietario.

Deficiencia Demanda

Vender su casa ejecutada puede no ser suficiente para cubrir el saldo restante de su préstamo. La diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el monto adeudado se conoce como "deficiencia hipotecaria". La ley de California de no recurso no permite a los prestamistas demandar a los prestatarios por sus deficiencias hipotecarias si la casa fue ejecutada mediante una ejecución hipotecaria no judicial. Sin embargo, si su prestamista realiza una ejecución hipotecaria en la propiedad mediante una ejecución hipotecaria judicial, tiene el derecho legal de demandarlo por la deficiencia.

Juicio civil

Si el prestamista planea buscar una deficiencia hipotecaria, iniciará una demanda contra usted luego de la venta del sheriff. Ganar la demanda le da al prestamista un juicio civil que la ley de California le permite hacer cumplir de varias maneras. Algunas de las técnicas de aplicación más comunes incluyen confiscar otras propiedades que posee, embargar salarios y congelar sus cuentas bancarias. Debido a que California es un estado de propiedad comunitaria, el prestamista también puede hacer cumplir su sentencia en contra de su cónyuge, independientemente de si el nombre de su cónyuge estaba en la hipoteca.

Consecuencias financieras

El prestamista tiene 10 años para cobrar el juicio antes de que expire. Si no ha pagado la totalidad del fallo antes de que expire el plazo de ejecución, el prestamista tiene la opción de renovar la sentencia por un período adicional de 10 años. Cada año que la sentencia no se paga, el prestamista puede agregar 10 por ciento de interés a la deuda total. Si el prestamista tiene que renovar el fallo al final del período de aplicación, el monto del fallo renovado será considerablemente más alto que el juicio anterior debido al interés no pagado. Debido a que el prestamista aún tiene derecho a cobrar un interés del 10 por ciento sobre la deuda cada año, la sentencia seguirá creciendo mientras más tiempo permanezca sin pagar.

Ramificaciones de crédito

Al igual que las ejecuciones hipotecarias, los juicios por deficiencia aparecen en su informe de crédito. El impacto de una ejecución hipotecaria es severo, pero una ejecución hipotecaria junto con un juicio civil devastan su calificación crediticia. El daño varía según el individuo, y no hay manera de estimar con precisión cuánto sufrirá su crédito. Una ejecución hipotecaria solo aparece en su registro de crédito por siete años. La ley federal, sin embargo, permite que los juicios permanezcan en su registro de crédito por la cantidad de tiempo que los juicios son exigibles en su estado. Por lo tanto, un fallo de deficiencia de California permanece en su informe de crédito durante una década antes de que las agencias de crédito lo eliminen.

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