¿Cuál es el proceso de ejecución hipotecaria y cuánto tiempo lleva?

Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un propietario no cumple con los pagos de su hipoteca. El proceso generalmente comienza después del cuarto pago perdido con la emisión de un Aviso de Incumplimiento. La duración de todo el proceso de ejecución hipotecaria depende de la ley estatal y de otros factores, incluso si se están llevando a cabo negociaciones entre el prestamista y el prestatario, en un esfuerzo por detener la ejecución hipotecaria. En general, completar el proceso de ejecución hipotecaria puede tomar de 6 meses a más de un año.

Hipoteca vs. escritura de fideicomiso

La ley estatal determina el método a través del cual se compran las casas. Como resultado, las casas se pueden comprar con una hipoteca o una escritura de fideicomiso. El prestamista se beneficiaría de una escritura de fideicomiso porque les permite ejercer un "poder de compra no judicial" (también conocido como "venta de fideicomisario"), eludiendo así los procedimientos judiciales. Por otro lado, tener una hipoteca requeriría que el prestamista obtenga el permiso del tribunal para ejecutar al prestatario.

Aviso de incumplimiento

La Notificación de Incumplimiento inicia el proceso oficial de ejecución hipotecaria. Este aviso se emite 30 días después del cuarto pago mensual perdido. A partir de este punto, el prestatario tendrá de 2 a 3 meses, dependiendo de la ley estatal, para restablecer el préstamo y detener el proceso de ejecución hipotecaria.

Ejecución hipotecaria judicial vs. no judicial

La principal diferencia entre un proceso de ejecución hipotecaria judicial y no judicial es que el primero implica una acción judicial. El prestamista tendría que presentar una demanda ante el tribunal y demostrar que han tomado las medidas necesarias para remediar la situación y cobrar las deudas que aún se deben. Este proceso podría tomar entre 2 y 3 meses después de que se haya emitido el Aviso de Incumplimiento. El proceso de ejecución hipotecaria no judicial también se conoce como "ejecución hipotecaria por poder de venta". Esta disposición permite al prestamista vender la propiedad para recuperar pérdidas sin tener que obtener el permiso del tribunal. Como resultado, este proceso podría ser más rápido.

Negociaciones de prestamistas

Ciertas circunstancias podrían retrasar el proceso de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria es una marca negra importante en el historial crediticio de uno, y un prestatario puede tratar de evitar que tal cosa suceda negociando planes de pago o buscando una venta en descubierto. Una venta corta le permite al prestatario negociar un estado "pagado en su totalidad" en su informe de crédito con el prestamista. El proceso podría tomar meses en completarse, ya que el prestatario primero tiene que listar la propiedad en el mercado por al menos 2 meses, encontrar un comprador y luego lograr que el prestamista apruebe la oferta. Este proceso podría demorarse significativamente, particularmente si el prestamista tiene un atraso severo. Si no es posible realizar una venta corta, el prestatario podría intentar obtener una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Este proceso también podría tomar al menos 2 meses después de que se realicen los esfuerzos para una venta corta. En este proceso, el prestatario cede voluntariamente la propiedad al prestamista para evitar la ejecución hipotecaria.

Período de redención

El período de redención permite a los propietarios permanecer en su propiedad sin riesgo de desalojo después de que se haya completado la ejecución hipotecaria. Además, el período de rescate también le da al propietario la oportunidad de comprar la propiedad al "precio de rescate", que es el precio que la propiedad vendió en la venta de ejecución hipotecaria. La cantidad de tiempo permitido depende de la ley estatal. Sin embargo, si la propiedad se compró utilizando una escritura de fideicomiso, el propietario pierde esta provisión, aunque, en algunas ventas de propiedad fiduciaria como en California, una ejecución hipotecaria judicial sigue siendo posible, y a través de esto el período de redención aún existe

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