¿Qué es una ejecución hipotecaria "forzada"?

Si se retrasa en su hipoteca, el prestamista comenzará los procedimientos necesarios para ejecutar la hipoteca en el hogar. Este proceso puede comenzar después de un solo pago perdido. Dado que la ejecución hipotecaria puede ser costosa, los prestamistas a menudo están ansiosos por negociar alternativas. Cuando los propietarios no están dispuestos a cooperar con el prestamista, la ejecución hipotecaria se vuelve forzada. Los propietarios que se niegan a irse eventualmente son desalojados de la propiedad.

Acerca de la ejecución hipotecaria forzada

El término "ejecución hipotecaria forzada" puede tener diferentes significados en diferentes estados bajo diferentes circunstancias. El término más a menudo se refiere al proceso de tomar legalmente un hogar a través de una ejecución hipotecaria. En la etapa final de la ejecución hipotecaria, el banco intenta vender la casa en una subasta pública, también conocida como venta forzada. Los procedimientos de ejecución hipotecaria varían mucho entre los estados, pero en la mayoría de los estados, un propietario no es obligado a abandonar el hogar inmediatamente después de la venta de la ejecución hipotecaria. Si el propietario no abandona voluntariamente la propiedad después de que la propiedad cambie de dueño, el nuevo propietario deberá desalojar al ocupante.

Proceso de ejecución hipotecaria de California

La mayoría de los prestamistas en California optan por eludir el tribunal y ejecutar de forma no judicial. Las ejecuciones hipotecarias no judiciales generalmente demoran alrededor de cuatro meses en completarse, de acuerdo con Realty Trac. Durante la ejecución hipotecaria, el propietario todavía es dueño de la casa y tiene derecho a quedarse. En algunos estados, el propietario puede permanecer en el hogar por hasta un año después de que se lleva a cabo una venta de ejecución hipotecaria. El nuevo propietario no puede comenzar el proceso de desalojo hasta que expire el período de redención. Si un prestamista realiza una ejecución judicial en California, el propietario tiene hasta un año para recuperar la posesión de la vivienda pagando el saldo del préstamo y las tarifas asociadas. No hay un período de redención para ejecuciones hipotecarias no judiciales. Sin un derecho de redención, la ley estatal permite al nuevo propietario emitir un aviso de tres días para abandonar la propiedad. Si el aviso de tres días expira y el ocupante no abandona el hogar, el propietario debe presentar una orden de detención ilegal para iniciar el desalojo. Si el ocupante no responde dentro de los cinco días, el tribunal puede emitir un fallo de posesión dentro de los 10 días. Si el ocupante responde, se establece un juicio dentro de los 20 días para determinar si el tribunal aprobará o no el desalojo.

Inquilinos y ejecución hipotecaria

Los inquilinos en un hogar en el momento de la ejecución hipotecaria están cubiertos por la Ley de protección de inquilinos en ejecución hipotecaria de 2009. Cuando los inquilinos ocupan la casa bajo un contrato de arrendamiento y permanecen al día en el alquiler, no pueden ser desalojados hasta que el contrato expire. Si el inquilino está alquilando la casa mes a mes, el nuevo propietario debe notificar al inquilino con al menos 90 días de anticipación antes de comenzar el proceso de desalojo.

Evitar una ejecución hipotecaria forzada

Aunque es posible que no tenga la capacidad de detener una ejecución hipotecaria inminente, puede negociar con el prestamista para permitirle renunciar voluntariamente a la propiedad. Si no puede conservar el hogar, una "venta corta" o una "escritura en lugar de una ejecución hipotecaria" puede ser una opción. En una venta corta, el prestamista acepta aceptar menos del adeudado del préstamo. Usted evita la ejecución hipotecaria y las consecuencias, incluido un posible juicio por deficiencia. Hay una variedad de programas federales y estatales disponibles para ayudar a los propietarios con dificultades a evitar la ejecución hipotecaria forzosa. El programa federal Making Home Affordable ofrece modificaciones de préstamos y alternativas de ejecuciones hipotecarias. A través del programa Keep Your Home California en todo el estado, los propietarios que enfrenten una ejecución hipotecaria en el estado pueden recibir hasta $ 25,000 para actualizar el préstamo y ser elegibles para su reincorporación. Conforme al Programa de Asistencia de Transición, los propietarios que salen con elegancia completando una venta corta o una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria pueden recibir efectivo para cubrir el costo de la reubicación. También puede preguntar si su prestamista ofrece un programa de "efectivo por llaves" a cambio de desocupar el hogar antes de que finalice la ejecución hipotecaria. Los inquilinos también pueden calificar para incentivos si están dispuestos a mudarse de la casa antes de que expire el alquiler.

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