¿Cuándo debe un residente ser informado de una ejecución hipotecaria?

Las leyes estatales determinan cómo se procesan las ejecuciones hipotecarias, judiciales o no judiciales, y establecen el cronograma para las notificaciones al prestatario. Las ejecuciones hipotecarias en California son principalmente no judiciales, aunque se permiten ejecuciones hipotecarias judiciales. El prestamista puede usar el método no judicial si existe una cláusula de poder de venta en la escritura de fideicomiso.

Evaluación de evasión de ejecución hipotecaria

El prestamista debe comunicarse con el prestatario para analizar la posibilidad de evitar ejecuciones hipotecarias antes de que comience el proceso formal de ejecución hipotecaria en California. Esto generalmente ocurre después de que hay un pago perdido. El prestamista proporciona al prestatario información sobre otras opciones, como una modificación de préstamo, durante esta discusión inicial. El prestatario tiene el derecho de aceptar o rechazar cualquier oferta presentada por el prestamista. El prestatario también puede solicitar una segunda reunión de evaluación que se programará dentro de los 14 días posteriores a la primera. Si no se acordó ningún plan de evitación durante el período de evaluación, el prestamista puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.

Aviso de incumplimiento

Cuando el prestamista decide ejecutar la hipoteca, se registra un aviso de incumplimiento en el registro público con el secretario del condado donde se encuentra la propiedad. El aviso no se puede presentar hasta 30 días después de la evaluación de evasión de ejecución hipotecaria. Se envía una copia del aviso al prestatario dentro de los 10 días posteriores a la grabación. El aviso de incumplimiento le informa al prestatario que tiene 90 días para pagar los montos vencidos y ponerse al día con los pagos o que la propiedad se venderá en una subasta.

Aviso de venta

Se presenta un aviso de venta si transcurren 90 días después de que se registra el aviso de incumplimiento y el prestatario no puede pagar. El aviso de venta se envía al prestatario por correo certificado y se publica en lugares públicos, incluso en la propiedad misma y el juzgado. El aviso explica que la propiedad se venderá a través de una subasta de un fiduciario y establece la fecha, hora y ubicación de la venta. La venta debe ser anunciada en un periódico local por al menos tres semanas antes de la venta. Por lo tanto, la primera vez que la venta puede tener lugar después de la presentación del aviso es de 21 días. El prestatario tiene el derecho de detener la venta pagando el saldo total no pagado hasta cinco días antes de la fecha de venta.

Subasta

Los compradores potenciales pueden asistir a la venta de la subasta para pujar por la propiedad. Por lo general, la oferta comienza por el monto del saldo del préstamo. La propiedad se venderá al mejor postor, que debe pagar en su totalidad en la fecha de la venta. Si nadie hace una oferta, el prestamista toma posesión por defecto. El fideicomisario emite una escritura del adjudicatario y la propiedad ahora le pertenece. Sin embargo, si los prestatarios todavía viven en la propiedad, el postor debe entregarles un aviso por escrito para que se mude fuera de la casa dentro de los tres días. Si ignoran este aviso, el ofertante ganador debe solicitar la ayuda del tribunal para desalojar.

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