Procedimientos de ejecución hipotecaria de California y límites de tiempo

Cuando los prestatarios no pueden o no quieren pagar sus préstamos inmobiliarios, los prestamistas toman medidas para recuperar sus pérdidas. Después de agotar todos los intentos de cobro, los prestamistas ejecutan los préstamos en mora y revenden las propiedades a los mejores postores. Conforme a la ley de California, los prestatarios incumplidos pueden restablecer sus préstamos hasta cinco días antes de la venta de la ejecución hipotecaria y, en determinadas circunstancias, pueden canjear o volver a comprar sus propiedades después de la venta.

Ejecuciones hipotecarias

En el caso de que una hipoteca o una escritura de fideicomiso no incluya una cláusula de "poder de venta", el prestamista demandará al prestatario incumplido para obtener una ejecución hipotecaria ordenada por un tribunal. En California, este es un evento raro que normalmente solo ocurre con préstamos privados donde los documentos del préstamo pueden no ser tan detallados como los de los prestamistas comerciales. La demanda de ejecución hipotecaria también puede incluir un "juicio por deficiencia" en virtud del cual el prestatario es demandado por separado por la escasez de dinero entre el valor justo de mercado de la propiedad y el saldo del préstamo. Las ejecuciones hipotecarias judiciales toman más tiempo y cuestan más dinero que las no judiciales y raramente son utilizadas por los prestamistas de California.

Ejecuciones hipotecarias no judiciales

Las hipotecas y las escrituras de fideicomiso generalmente incluyen cláusulas de poder de venta que autorizan contractualmente a los prestamistas a ejecutar hipotecas en incumplimiento de pago y vender las propiedades para recuperar sus pérdidas. Debido a que las cláusulas de poder de venta se rigen por la ley de contratos de California, los prestamistas no necesitan la aprobación del tribunal para estas ventas no judiciales de ejecución hipotecaria, y proceden rápidamente dentro de los plazos establecidos por el estado para completar el proceso.

Californiarsquo-s One Action Rule

California es un estado de regla de "una acción" en el que el prestamista debe elegir cuidadosamente qué acción individual tomará contra el prestatario moroso. Si realiza una ejecución hipotecaria fuera de los tribunales bajo la autoridad de la cláusula de poder de venta, el prestamista ha elegido la única acción permitida contra el prestatario. Si la venta de la ejecución hipotecaria no llega al monto adeudado en el préstamo, se prohíbe que el prestamista demande al prestatario por un juicio por incumplimiento. Para protegerse de tales deficiencias, los prestamistas ofertarán el saldo pendiente ellos mismos con la esperanza de que un tercero los supere. En caso de que ganen la oferta, la propiedad se conocerá como una propiedad REO (Real Estate Owned by the prestader) que luego esperan vender en el mercado inmobiliario abierto.

Californiarsquo-s Foreclosure Timeline

El proceso de ejecución hipotecaria está definido por el código civil de California 2924 y comienza con la presentación de un Aviso de Incumplimiento (NOD) con el registrador del condado. Dentro de los 10 días hábiles, el fiduciario de la escritura de fideicomiso envía por correo el NOD y la fecha de presentación al prestatario moroso. Un NOD de seguimiento se envía por correo al prestatario dentro de los 30 días. Después de 90 días, la fecha de venta, la hora y la ubicación se establecen a menos que el prestatario se haya declarado en bancarrota, en cuyo caso el cronograma se retiene para futuras acciones legales. El IRS es notificado de la venta al menos 25 días antes del evento. Veinte días antes de la venta, los avisos públicos se publican en periódicos adjudicados y se ejecutan durante tres semanas consecutivas. Al mismo tiempo, se publica una Notificación de Venta (NOS) en la propiedad y se envía al prestatario y a todas las partes involucradas. El NOS se registra en la oficina del registrador del condado 14 días antes de la venta. Cinco días antes del evento, el derecho de reintegro del prestatario vence y la propiedad se vende al mejor postor.

Derecho de redención

Conforme a los procedimientos civiles 729.010 a 729.090, el derecho de reembolso solo puede ser ejercido por un deudor moroso si la propiedad fue vendida a través del proceso judicial de ejecución hipotecaria; no existen derechos de rescate después de ejecuciones hipotecarias no judiciales. Para canjear la propiedad, el propietario anterior debe pagar al nuevo propietario el monto ofrecido en la venta de ejecución hipotecaria más intereses. Cuando no había una deficiencia para pagar el préstamo en la venta de ejecución hipotecaria, el período de redención se estableció por tres meses. Sin embargo, si se registra una deficiencia, al prestatario se le otorgará hasta un año para pagar la deficiencia al prestamista y canjear la propiedad del nuevo propietario. Durante el período de redención, el nuevo propietario no disfruta de la plena propiedad y puede hacer que se "anule" a favor de los derechos de redención del antiguo propietario.

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