¿Qué es una escritura de hipoteca de confianza?

Una escritura de fideicomiso, al igual que una hipoteca, es una forma de que un prestamista hipotecario asegure sus intereses en un préstamo hipotecario. En ambos casos, los prestatarios normalmente firman un pagaré, acordando devolver el monto del préstamo, más los intereses. Además, la escritura de fideicomiso se registra en el registro público. Si se utiliza una hipoteca o una escritura de fideicomiso depende del estado en que se encuentra la casa.

Función

Como una hipoteca, una escritura de fideicomiso involucra a prestatarios y prestamistas. Las escrituras de fideicomiso, sin embargo, también contienen fideicomisarios. Es a estas entidades (generalmente compañías de título o similares) que los prestatarios transmitirán sus títulos después de recibir sus préstamos hipotecarios. Los fideicomisarios entonces tienen esos títulos en nombre de los prestamistas. Allí permanecerán, en fideicomiso, hasta que esos préstamos sean pagados o hayan sido liberados por los prestamistas. Tales arreglos son casi exclusivamente para el beneficio de los prestamistas.

Consideraciones

Una vez que se ha pagado una escritura de fideicomiso, el prestatario recibe una escritura de liberación o una escritura de reconstitución de un fiduciario. Dependerá entonces del prestatario que reciba la escritura para registrarla en el registro público. Esto es generalmente a través de la oficina del registrador local del condado o algo similar relacionado con dichos registros públicos. Registrarlo también tiene el efecto de dar aviso público de que el interés legal del prestamista en la propiedad se ha terminado.

Advertencia

Las escrituras de fideicomiso a menudo acortan el tiempo necesario para que los prestamistas realicen una ejecución hipotecaria cuando los prestatarios incumplen con sus préstamos hipotecarios. A diferencia de los estados en los que se utilizan hipotecas para garantizar dichos préstamos, las escrituras de fideicomiso permiten procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria. En California, por ejemplo, el prestamista primero le daría al comprador un aviso de incumplimiento y luego esperaría 90 días. Después de eso, se registra un aviso de venta del fiduciario y luego una venta puede ocurrir solo 21 días después.

Conceptos erróneos

Normalmente no hay derecho de reembolso por parte del prestatario a la casa después de que se ha vendido en la venta o subasta de un fiduciario. Esto también es diferente a los estados hipotecarios, donde los prestatarios pueden tener más de un año después de la ejecución hipotecaria para canjear sus casas. Sin embargo, durante el período previo a la ejecución hipotecaria entre el aviso de incumplimiento y la venta real, un prestatario puede vender la casa y satisfacer su deuda. Incluso puede trabajar con su prestamista para prevenir tal venta.

Beneficios

California, como una escritura de estado fiduciario, generalmente no permite a los prestamistas obtener juicios de deficiencia, después de la ejecución hipotecaria, contra los prestatarios. Esencialmente, no pueden buscar la diferencia entre esos prestatarios entre el precio de venta del fideicomisario y el saldo restante del préstamo. Las únicas excepciones se refieren a los préstamos hipotecarios originales que han sido refinanciados en algún momento en el pasado. Aunque la ley es complicada, a veces se les permite a los prestamistas intentar sentencias para recapturar al menos una parte de dichos préstamos.

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