¿Qué causa ejecuciones hipotecarias?

El proceso de ejecución hipotecaria permite a un prestamista recuperar la propiedad de un prestatario. La ejecución hipotecaria se produce cuando el prestatario ya no realiza los pagos del préstamo hipotecario a tiempo y en su totalidad. El prestamista puede vender la casa en una subasta pública, y se convierte en el nuevo propietario si no hay postores exitosos.

Función

Los procedimientos de ejecución hipotecaria varían según el estado. Hay dos tipos diferentes de ejecuciones hipotecarias. La ejecución hipotecaria no judicial generalmente ocurre cuando se utiliza una escritura en fideicomiso, un tipo de instrumento legal utilizado para probar la propiedad de bienes inmuebles. El prestatario realiza la propiedad del prestamista para que el prestamista lo mantenga hasta que se pague el préstamo en su totalidad. Las escrituras en fideicomiso generalmente contienen términos que le permiten al prestamista ejecutar una hipoteca en el hogar sin acudir a la corte. Las ejecuciones hipotecarias judiciales ocurren cuando el prestamista tiene que pasar por un proceso judicial y obtener una sentencia firmada para ejecutar una hipoteca y subastar públicamente el hogar.

Tipo de hipoteca

El tipo de hipoteca que tiene un prestatario puede contribuir a una eventual ejecución hipotecaria. Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, es un préstamo que se "restablece" en una fecha anotada en los documentos del préstamo. La tasa de interés se ajusta a lo que sea estándar en el mercado financiero en ese momento. El reinicio puede hacer que los pagos del préstamo aumenten inesperadamente, y si el prestatario no puede pagar el nuevo monto de pago, el préstamo puede ejecutarse. Una hipoteca global es un préstamo en el que los pagos totales no son suficientes para cubrir el saldo total adeudado de la hipoteca. Una gran parte del capital del préstamo vence al final del plazo de la hipoteca. Un prestatario que no puede pagar el pago global al final del préstamo puede enfrentar una ejecución hipotecaria como resultado.

Situaciones personales

Los eventos en la vida de un prestatario pueden resultar en una ejecución hipotecaria si las situaciones causan un drenaje en los recursos financieros. Estos eventos incluyen emergencias médicas que resultan en facturas inesperadas, desempleo u otros factores que agotan los fondos de un prestatario. Un prestatario puede declararse en bancarrota en estas situaciones para detener una ejecución hipotecaria. El prestamista aún puede proceder con una ejecución hipotecaria si el tribunal de quiebras considera que la ejecución hipotecaria es la mejor opción, como cuando el prestatario no tiene suficientes ingresos para realizar los pagos.

Consideraciones

Algunas ejecuciones hipotecarias se deben a que el prestatario opta por no pagar la hipoteca. Esto también se conoce como "alejarse" de la propiedad. Un prestatario puede alejarse de la propiedad si el saldo de la hipoteca ya no está en línea con el valor real de la vivienda debido a la caída de los valores de la propiedad en el área. La familia de un prestatario fallecido puede no desear asumir la deuda hipotecaria si la casa está en malas condiciones o tiene poco valor.

Conceptos erróneos

Otras opciones están disponibles para un prestatario que enfrenta una ejecución hipotecaria. El prestamista puede aceptar una venta en descubierto, que es cuando el prestatario vende la casa por un monto inferior al saldo del préstamo y el prestamista cancela la deuda restante. Un prestamista puede aceptar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, cuando el prestatario devuelve la propiedad al prestamista a cambio de que se cancele la hipoteca. Algunos prestamistas trabajarán con un prestatario que se encuentra en dificultades financieras, con el fin de modificar o refinanciar el préstamo existente para hacer que la hipoteca sea más asequible.

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