¿Cuáles son los efectos del control de alquileres?

Los estudios de control de alquileres durante un período de 30 años han proporcionado conclusiones contradictorias, intrincadas y difíciles de entender. Según lo resumió un estudio sueco de control de alquileres en 2003, "el control de alquileres nos recuerda a la macroeconomía: si la estás estudiando y no estás al menos un poco confundido, probablemente aún no estés pensando con claridad". El control de la renta es una legislación, generalmente a nivel de ciudad en los Estados Unidos, que limita la frecuencia y la cantidad de rentas que se pueden recaudar. En algunos estados, el control del alquiler es inexistente. En otros es frecuente. En California, por ejemplo, a partir de 2010, más de 40 ciudades tenían algún tipo de control de renta, aplicable por lo menos a algunos tipos de edificios o casas móviles.

Asequibilidad para algunos

Claramente, el control de renta otorga cierto grado de asequibilidad a aquellos inquilinos que han permanecido en departamentos de alquiler controlado durante mucho tiempo. Esto es cierto ya sea que el receptor necesite este beneficio o no. Una persona mayor que tiene un ingreso fijo puede necesitar y beneficiarse del control del alquiler. Un propietario de una empresa adinerada que puede poseer una propiedad fuera de la ciudad no necesita, pero se beneficia de, el control del alquiler. Además, en muchas ciudades, como San Francisco, el control de alquileres solo se aplica a la construcción de ciertos tipos, ubicaciones o fechas de construcción. Debido a que el control de alquileres se aplica a los edificios y no a las personas, los beneficios se acumulan de manera desigual en la población de inquilinos.

Suministro reducido

Un estudio frecuentemente citado de 1981 sobre el control de alquileres en muchos países concluye que estos controles dan como resultado una disminución en el suministro de unidades de vivienda. La idea detrás de la conclusión, tal como se aplica a las nuevas construcciones, es que los inversionistas no quieren arriesgar la inversión de capital en un área en la que los beneficios son limitados. Por otro lado, los controles que no se aplican a la nueva construcción, como la de San Francisco, no detendrían a los constructores de nuevas unidades. En California, una ley estatal llamada Ellis Act permite que los propietarios salgan del negocio de alquiler, ya sea permanentemente o hasta por lo menos cinco años, uno de los pocos escapes del control de renta disponible para los propietarios de edificios controlados por alquileres. Algunos han utilizado esta ley para convertir los apartamentos en TIC (inquilinos en unidades comunes), una versión local de propiedad que ocurre como un precursor del mapeo de condominios. Otros, de acuerdo con un artículo del periódico de San Francisco, usan la ley para desocupar sus edificios por un período de cinco años y luego vuelven a poner el edificio en el mercado con rentas de mercado.

Mantenimiento reducido

Un estudio del Banco de la Reserva Federal de 1985 sobre la relación entre la calidad de la vivienda y el mantenimiento y el control de la renta concluye que la vivienda controlada por el alquiler está asociada a una vivienda de menor calidad de lo que hubiera sido si las unidades no hubieran estado sujetas al control del alquiler. Por otro lado, un amplio estudio de 2009 sobre los efectos del control de alquileres en Los Ángeles concluyó que la mayoría de las unidades de alquiler controlado se mantenían, así como las unidades no controladas por el alquiler. Los resultados pueden ser diferentes porque los esfuerzos de aplicación de códigos en algunas comunidades son más fuertes que en otros y las disposiciones de control de alquileres son más restrictivas en algunas comunidades que en otras, como se concluyó en un estudio de 2003.

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