¿Cómo funciona una suposición de préstamo?

Los prestamistas y vendedores generalmente prefieren que un comprador adquiera un nuevo préstamo al comprar una casa. Sin embargo, en casos raros, un vendedor y su hipoteca podrían estar abiertos para asumir el préstamo. En general, el préstamo hipotecario ya debe incluir una cláusula de asunción de préstamo, que permite que la propiedad y el préstamo se transfieran al nuevo propietario.

Cuando la Asunción tiene sentido

Un supuesto de préstamo beneficia a un comprador que desea el préstamo del vendedor debido a una tasa de interés menor que la del mercado, una cantidad mínima de tiempo restante en los pagos y otros términos de préstamo favorables. Los compradores que tienen dificultades para obtener su propio financiamiento pueden tener la posibilidad de asumir ciertas hipotecas realizadas antes de fines de los años ochenta. Aunque estos préstamos raramente están disponibles para ser asumidos, las pautas para asumir estos préstamos son más flexibles y permiten al comprador hacerse cargo del préstamo del vendedor con un costo y una molestia mínimos. La suposición de préstamo también permite que una pareja que se divorcia divida un hogar matrimonial y elimine la responsabilidad del préstamo del cónyuge desocupado.

Qué préstamos califican

Los préstamos respaldados por el gobierno pueden contener una cláusula de asunción. La Administración Federal de Vivienda, que asegura préstamos para compradores que tienen pagos iniciales mínimos, ingresos modestos y desafíos crediticios, permite suposiciones. Además, el Departamento de Asuntos de Veteranos, que garantiza préstamos para miembros militares sin pago inicial, también permite suposiciones. Se supone que un supuesto de préstamo facilitará la venta de un propietario con financiamiento respaldado por el gobierno. Por ejemplo, los miembros del ejército que se mudan con frecuencia se benefician del supuesto de préstamo porque facilita que otros veteranos compren la casa.

Restricciones de FHA y VA

Saber cuándo se hizo el préstamo de la FHA o VA ayuda al comprador a determinar qué proceso debe seguir para asumir el préstamo. Si el préstamo se otorgó antes del 1 de diciembre de 1986, el comprador no tiene que pasar una revisión financiera para asumir un préstamo de la FHA, lo que se conoce como "simple asunción". Si el préstamo se realizó después de esta fecha, el comprador debe pasar el crédito y la revisión de ingresos del prestamista de la FHA. De manera similar, un préstamo de VA originado antes del 1 de marzo de 1988 no requiere la aprobación del VA o del prestamista; sin embargo, los préstamos más nuevos sí lo requieren.

Consideraciones de Asunción

Al considerar si se debe asumir un préstamo de VA o FHA, el comprador puede pedirle al vendedor su nota de hipoteca original, luego pedirle a un abogado de bienes raíces o detalles de supuestos de revisión de hipoteca profesional que los explique. Los compradores deben considerar si la tasa de interés, el requisito de pago inicial y el tipo de préstamo son más favorables que los términos de préstamo vigentes actualmente disponibles. Además, los compradores deben averiguar si el vendedor sigue siendo responsable de la deuda si el comprador incumple. Si el vendedor no retiene una "liberación de responsabilidad", podría requerir una garantía adicional de la capacidad del comprador y la voluntad de pagar para protegerse.

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