La ley de las servidumbres

Cuando compras una casa, compras el edificio y la tierra en la que se encuentra. Usted no compra el derecho de acceder a su tierra a través del camino de entrada de su vecino, o para estacionar en un patio contiguo. Derechos como estos se conocen como servidumbres. Una servidumbre le otorga el derecho de usar la tierra de otra persona para el disfrute de la suya.

Una buena acción merece otra

Las servidumbres creadas por escritura u otros documentos escritos se conocen como servidumbres expresas. Por ejemplo, puede permitir que su vecino coloque una escalera de incendios en su terreno. En este escenario, la tierra de su vecino es la propiedad dominante, o la tierra con el beneficio de la servidumbre. Su tierra es la propiedad sirviente, o la tierra gravada por la servidumbre. La ley de California requiere que usted siga ciertos procedimientos al crear una servidumbre expresa. En términos generales, deberá poner su acuerdo por escrito y firmarlo en presencia de un notario. También debe registrar la escritura en su oficina local de registros de tierras.

La tierra sin valor sin ella

A veces los tribunales están dispuestos a implicar una servidumbre incluso si no existe una escritura expresa. Esto sucede comúnmente cuando la propiedad dominante no tiene salida al mar o está completamente rodeada por tierras pertenecientes a otras personas. En este escenario, el tribunal puede implicar que el propietario sin salida al mar tiene derecho de paso sobre la tierra de su vecino hacia la carretera pública más cercana. Las servidumbres de necesidad, como se las conoce, son servidumbres de último recurso. Por ejemplo, si el propietario dominante puede construir un camino en su propia tierra, no adquirirá derechos sobre la tierra de su vecino. No hay derecho legal de acceso en California. El tribunal decide si implica una servidumbre sobre los hechos del caso.

Intenta detenerme

Las servidumbres se pueden crear si la tierra se ha utilizado para un propósito particular durante un período prolongado y causaría dificultades si se revoca el permiso. En este escenario, el propietario dominante adquiere el derecho a una servidumbre legal si puede demostrar que ha utilizado de forma rutinaria y continua la tierra sirviente sin el consentimiento del propietario sirviente durante al menos cinco años. El uso encubierto no cuenta. El propietario sirviente debe saber que su vecino está usando su tierra y no hacer nada para detenerla.

Alcance de sus derechos

Crear una servidumbre es una cosa, descubrir su alcance (jerga legal para la naturaleza y el alcance del derecho) es otra muy distinta. Supongamos, por ejemplo, que el dueño dominante tiene un derecho de paso sobre la tierra de su vecino. Pueden surgir preguntas sobre las dimensiones de la ruta de acceso y si el propietario dominante puede conducir sobre el acceso, o simplemente pasar a pie. El propietario del servicio puede desear evitar que su vecino conduzca vehículos de construcción sobre su tierra, o usar el acceso por la noche. Antes de crear una servidumbre expresa, debe reflexionar sobre estas preguntas con su vecino.

El vendedor lo hizo

Las servidumbres pueden ser personales, lo que significa que solo una persona nombrada puede ejercer el derecho conferido por la servidumbre. Más comúnmente, corren con la tierra. En otras palabras, quien posee la tierra dominante se beneficia de la servidumbre y quien posee la tierra sirviente debe permitir que el dueño dominante ejerza sus derechos de servidumbre. Esta es información pertinente para el comprador de la vivienda, que debe preguntar sobre las servidumbres como parte de su debida diligencia. Las servidumbres continúan para siempre a menos que el documento que las creó diga lo contrario, o el propietario dominante libere formalmente sus derechos.

Interpretado por los tribunales

Los vecinos que no pueden acordar el alcance de una servidumbre generalmente terminan en el tribunal. La corte tiene el poder de determinar si el dueño dominante está usando en exceso la servidumbre. Si lo es, el propietario del servicio puede solicitar un mandato judicial para limitar el uso futuro del propietario dominante del derecho, los daños monetarios, o incluso una orden para que la servidumbre se extinga. Por el contrario, el propietario dominante puede desear evitar que el propietario servidor interfiera con sus derechos. Por ejemplo, el propietario del servicio puede erigir una valla sobre el derecho de paso del propietario dominante. El tribunal decide estas quejas caso por caso.

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