Los beneficios fiscales de la propiedad de alquiler residencial

Fue la 16ª enmienda a la Constitución en 1913 que permitió al gobierno federal imponer impuestos en función de un porcentaje de los ingresos. En 1921, las ganancias en activos como los bienes inmuebles se diferenciaron de los ingresos y se sometieron a impuestos más bajos para impulsar la inversión y los negocios. En los últimos años, un porcentaje de los beneficios inmobiliarios se excluyeron por completo de los impuestos. Aunque las tasas y las normas cambian regularmente a lo largo de los años, el objetivo subyacente de los impuestos diferenciados y más bajos para los bienes inmuebles sigue siendo el mismo: beneficiar y promover la inversión.

Depreciación

El IRS define la depreciación como una "deducción del impuesto a la renta que le permite recuperar el costo ... de ... propiedad durante el tiempo que usa la propiedad". Para calcular la deducción, usted toma el costo del activo y lo divide por un término provisto por el IRS. El término o "vida útil" para edificios es de 27.5 años. La deducción por un edificio que cuesta $ 1,000,000 es de $ 36,364 por año durante 27.5 años. Las mejoras de capital al edificio, como los nuevos hornos, techos y cocina, también son depreciables. Resta la deducción anualmente, junto con todas las otras deducciones, de los ingresos de la propiedad. Si el ingreso de la propiedad es menor que las deducciones, no paga impuestos. Es posible, por lo tanto, obtener un beneficio de las rentas pero no pagar impuestos debido a la depreciación. La depreciación es un beneficio fiscal verdaderamente beneficioso relacionado con la propiedad de alquiler.

Gastos

Los gastos necesarios para comprar, ejecutar y mantener propiedades de alquiler residenciales son todas deducciones. La pregunta no es tanto "¿qué se considera un gasto?" pero "¿qué no es?" Los intereses hipotecarios, todos los costos de mantenimiento, los impuestos a la propiedad y los costos de los servicios públicos son las deducciones obvias. Sin embargo, incluso los gastos relacionados remotamente con la propiedad se consideran deducciones: suministros comerciales como papel y sellos utilizados para escribir las cartas de inquilinos, su millaje cuando conduce de ida y vuelta entre su oficina y la propiedad y parte de la factura de su contador . Los gastos son totalmente deducibles en el año en que se realizan.

Ganancias de capital

Los beneficios de la venta de inmuebles de alquiler, llamados ganancias de capital, se gravan a tasas inferiores a las de los ingresos ordinarios si se mantienen por más de un año. Mientras más dinero ganes, más ahorrarás en ganancias de capital, porque las tasas ordinarias de impuestos a la renta suben a más del 30 por ciento con los ingresos, pero las tasas de ganancias de capital están limitadas al 15 por ciento.

Intercambio Diferido

Si bien las ganancias de capital le permiten limitar los impuestos sobre los beneficios inmobiliarios, un intercambio diferido, también llamado intercambio 1031, le permite diferirlos durante años y, potencialmente, para siempre. En un intercambio diferido, un tercero tiene el dinero que sale de la venta de la propiedad hasta que encuentre una propiedad de reemplazo para comprar con los fondos. Debe identificar la propiedad dentro de los 45 días de la venta y cerrar el depósito en un plazo de seis meses. La propiedad debe costar más que el precio por el que vendió la última; cualquier dinero que decida tomar se gravará.

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