¿Puedo vender mi casa y reinvertir en otra casa y no pagar impuestos?

Cuando vende su propiedad, crea un evento imponible. Si obtuvo un beneficio, será responsable de los impuestos sobre ganancias de capital, impuestos de recuperación y, si vive en California, el impuesto estatal sobre la renta. Sin embargo, ya sea que esté vendiendo una residencia personal o una propiedad de inversión, tiene opciones que pueden ayudar a reducir o incluso eliminar su obligación tributaria cuando reinvierte sus fondos en otra propiedad.

Cálculo de base y beneficio

Para averiguar cuál podría ser su obligación tributaria, debe comenzar por calcular cuánto ganó. Comience por calcular su base de costo. Su costo base es igual a su precio de compra más sus costos de cierre más todo lo que gastó en mejoras a su propiedad. Para encontrar su ganancia, reste la base de su costo total de sus ganancias netas de ventas, que es igual a su precio de venta menos cualquier costo de cierre. Por ejemplo, si usted compró una casa por $ 120,000, pagó $ 3,000 en costos de cierre y gastó $ 15,000 para poner en una piscina, su costo sería de $ 138,000. Si lo vendió por $ 250,000, pero pagó $ 16,250 en costos de cierre y comisiones, su ganancia imponible sería de $ 95,750.

Su responsabilidad tributaria

Sus ganancias de capital se gravan como ingreso regular si usted retuvo la propiedad por menos de un año o como ganancias de capital a largo plazo si la mantuvo por más de un año. El IRS grava las ganancias a largo plazo en cualquier lugar del 0 al 20 por ciento según la categoría impositiva, y California los grava como ingresos regulares. Si cae en el nivel de impuesto sobre la renta del 9.3 por ciento en California, una ganancia de $ 95,750 estaría sujeta a $ 14,362.50 en impuestos federales y $ 8,904.75 en impuestos estatales sobre la renta. Sin embargo, si vendes la propiedad con pérdidas, no deberías pagar impuestos sobre la venta.

Si reclamó la depreciación, que se requiere en las propiedades de inversión y en oficinas en el hogar, también tendrá que pagar el impuesto de recuperación de depreciación. Para calcular el monto total de la depreciación que tendrá que pagar, sume toda la depreciación que reclamó mientras era dueño de la propiedad. Si vendió la propiedad con un beneficio, tendrá que pagar el 25 por ciento del impuesto de recuperación de depreciación federal y el impuesto sobre la renta estatal de Callifornia sobre la depreciación acumulada total. Si vendió su propiedad a pérdida, pagará los impuestos de recuperación sobre la diferencia entre su precio neto de venta y su valor depreciado, que es su base de costo menos su depreciación total.

1031 intercambios

Cuando vende una propiedad de inversión y compra más propiedades de inversión, puede estructurar su transacción como un intercambio 1031 con impuestos diferidos. Se debe declarar un intercambio 1031 al inicio de la venta en custodia de la primera propiedad. Siempre que siga las reglas del IRS sobre los plazos y designe a un tercero para mantener el dinero entre la fecha en que vende su propiedad y la compra del reemplazo, el IRS no considerará la transacción como una venta imponible. Llevará su base de costos a la nueva propiedad y podrá reinvertir sin pagar impuestos. Sin embargo, cuando finalmente canjee, tendrá que pagar todas sus ganancias de capital e impuestos de recuperación en una gran suma global.

Venta de residencias personales

Cuando vende una residencia personal y compra otra, el IRS no le permite hacer un intercambio 1031. Sin embargo, puede excluir una gran parte de la ganancia de sus impuestos ya que ha vivido durante dos de los últimos cinco años en la propiedad y la ha utilizado como su residencia principal. Una sola persona puede excluir sus primeros $ 250,000 en ganancias de impuestos, y una pareja casada que presenta una declaración conjunta puede excluir $ 500,000. Esto significa que puede vender la casa y hacer lo que quiera con los ingresos sin pagar impuestos.