¿Cómo uso un intercambio 1031 para la compra de una nueva propiedad de alquiler?

Para los vendedores, las transacciones de propiedad pueden convertirse en pesadillas fiscales. Si se obtiene una ganancia en la venta, los impuestos a las ganancias de capital a una tasa del 15 por ciento se aplican a esta ganancia superior a una cantidad exenta. Esto puede resultar en una gran obligación para el IRS. Según el código impositivo federal, Título 26, Sección 1031, la propiedad de inversión o negocio puede intercambiarse y el impuesto a las ganancias de capital diferido. Un intercambio 1031 puede ayudar a los vendedores a evitar una fuerte factura de impuestos y usar el dinero que ahorran para su propio negocio.

Fondo

La idea básica de un intercambio 1031 es diferir impuestos sobre ganancias de capital sobre la venta de propiedad comercial generadora de ingresos. No paga impuestos inmediatamente sobre las ganancias que obtiene en el intercambio. En cambio, su ganancia en la venta de la propiedad anterior se reinvierte por completo en la nueva propiedad.

Reglas básicas

Las dos propiedades deben ser de un "tipo similar", en la redacción del IRS, y deben usarse en una operación o negocio, o como una inversión. La vivienda residencial ocupada por el propietario no califica para un intercambio 1031. El intercambio puede ser simultáneo o retrasado. El beneficio del intercambio se puede usar para realizar mejoras en la propiedad de reemplazo. Un intercambio 1031 también se puede hacer en bienes personales del mismo tipo, pero los bienes mantenidos con el propósito de reventa no califican.

Adquisición

En un intercambio 1031, el monto pagado por la nueva propiedad debe ser igual o mayor que la propiedad que se vende en la bolsa. Si la nueva propiedad se compra por un valor inferior a la propiedad que vende, el IRS impondrá impuestos sobre la diferencia.

Equidad

Además, el capital en la propiedad que se vende debe usarse en la compra de la nueva propiedad. Si posee una propiedad con un valor de $ 100,000, pero que tiene un gravamen hipotecario por un monto de $ 75,000, este saldo total de equidad de $ 25,000 se debe usar en la nueva compra. Cualquier capital que se saque de la transacción y no se use en la compra será gravado.

Intermediario

El dinero obtenido de la venta debe ser manejado por un intermediario calificado o QI, y todo debe ser utilizado en la compra posterior. El QI establece una cuenta de cambio, que maneja el intercambio y la adquisición de acuerdo con las reglas del IRS. Si maneja la transacción a través de sus propias cuentas oa través de un agente o contador personal, entonces los ingresos de la venta están sujetos a impuestos. El IRS también gravará cualquier producto en efectivo.

Deudas

El intercambio no se puede hacer para evitar obligaciones de deuda en la propiedad que vendes. La propiedad comprada no debe tener una obligación de deuda que sea al menos tan grande como la de la propiedad vendida. De lo contrario, el IRS gravará la diferencia. Un nivel de deuda más bajo en la propiedad comprada debe compensarse con una inversión de efectivo adicional.

Identificación

La propiedad que debe comprarse debe identificarse dentro de los 45 días a partir de la fecha de venta de la propiedad anterior. La propiedad nueva se debe recibir en posesión del comprador dentro de los 180 días posteriores a la fecha en que se transfiere la propiedad anterior al nuevo propietario, o la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos de ese año, la fecha que sea anterior.

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