¿Me duele tomar una depreciación de la propiedad de alquiler cuando vendo?

Es cierto que si vende su propiedad de alquiler depreciada por más de su valor depreciado, el IRS lo golpeará con un impuesto de recuperación de depreciación cuando lo venda. Sin embargo, no depreciar su propiedad no lo salvará del impuesto: el IRS lo recauda sobre la depreciación que debería haber reclamado, independientemente de que lo haya hecho o no. Con esto en mente, depreciar su propiedad no le hace daño cuando la vende, pero realmente le ayuda mientras la posee.

Reclamando depreciación

El IRS le permite depreciar la propiedad de alquiler residencial durante un período de 27.5 años. Puede cancelar cualquier cosa que no sea la tierra, ya que la tierra no es depreciable. Por ejemplo, considere una casa de alquiler de $ 400,000 cuyo valor se asigna entre $ 75,000 de terreno y $ 325,000 de edificio. Usted dividiría los $ 325,000 del valor del edificio por 27.5 para encontrar una bonificación por depreciación anual de $ 11,818.18, que luego puede restar de sus ingresos por alquileres para reducir sus ganancias y, en última instancia, sus ingresos gravables.

Qué depreciación te ahorra

Reducir su ingreso reduce sus impuestos. Tomando el ejemplo anterior de $ 11,818.18 en depreciación anual, si usted es una pareja casada en California con un ingreso anual imponible de $ 150,000, cae dentro del rango de impuesto federal a la renta del 28 por ciento y el nivel de impuesto estatal a la renta del 9.3 por ciento. En otras palabras, la amortización de depreciación reduce su obligación tributaria en $ 4,408.18 al año. Si su ingreso es más alto, sus tasas impositivas federales o estatales pueden ser aún más.

El costo de la depreciación cuando vende

Cuando venda su propiedad, debe pagar un impuesto de recuperación del 25 por ciento, así como un impuesto estatal regular sobre la depreciación que usted reclamó. Si se encuentra en una categoría impositiva más alta que el rango del 25 por ciento, el impuesto de recuperación es menor que el impuesto sobre la renta que el que habría pagado. Incluso si el impuesto de recuperación es el mismo que el del impuesto sobre la renta, aún tenía el beneficio de utilizar el dinero que ahorró durante los años que lo dedujo. En esencia, funciona como obtener un préstamo sin intereses del dinero del gobierno.

Evitando la recaptura de depreciación

Aquí está lo bonito: en realidad, no tiene que pagar el impuesto de recuperación. Siempre que planee reinvertir el producto de la venta en más inversiones inmobiliarias, puede estructurar la transacción como un intercambio 1031. Al seguir una serie de reglas del IRS que requieren que usted compre las propiedades de reemplazo en un marco de tiempo establecido, nunca toque el dinero real de la venta y contrate a un tercero para manejar el dinero, puede llevar adelante su avance. Esto no solo difiere su obligación de impuestos por recuperación de depreciación, sino también sus ganancias de capital e impuestos estatales, lo que le permite vender y reinvertir sin enviar un centavo al Tío Sam o Sacramento.

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