Procedimiento para comprar propiedad de ejecución hipotecaria

Comprar una ejecución hipotecaria puede parecer una excelente forma de entrar en el juego inmobiliario. En las economías en baja, las ejecuciones hipotecarias se ven particularmente atractivas ya que el mercado inmobiliario se ve afectado por propiedades incumplidas, algunas de las cuales pueden encontrarse en buenas ubicaciones y en buenas condiciones. Aún así, el proceso de compra de una ejecución hipotecaria puede convertirse fácilmente en una pesadilla si los compradores pasan por alto ciertas responsabilidades y riesgos asociados con las propiedades incumplidas, lo que de otro modo hubiera sido una inversión inteligente en un pozo de dinero.

Carta de aprobación previa

Antes de comprar cualquier propiedad, los compradores deben obtener una carta de aprobación previa de un prestamista mediante la presentación de documentación que muestre prueba de ingresos, historial de empleo y estado financiero. Una carta de preaprobación sirve como una valiosa herramienta de negociación ya que cuantifica el monto de un préstamo que el comprador califica en función de su estado financiero actual. Sin embargo, tenga en cuenta que una carta de preaprobación no es vinculante para el prestamista. También está sujeto a una tasación, es sensible al tiempo, y el monto del préstamo y los términos pueden cambiar de acuerdo con su crédito y estado financiero.

Presupuesto en consecuencia

Las ejecuciones hipotecarias pueden tener un descuento significativo al valor de mercado, pero generalmente requieren mucho trabajo. Si bien algunas propiedades se pueden encontrar en buenos vecindarios, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias suelen venderse en malas condiciones. Además de los costos de renovación, también se puede requerir que el nuevo propietario pague cualquier gravamen fiscal existente o interés no pagado, y puede tener que lidiar con el desalojo de inquilinos existentes. En algunos casos, el comprador potencial puede conocer esta información de antemano y quizás incluso evitar el proceso por completo. De lo contrario, los compradores potenciales de propiedades ejecutadas deben considerar estos gastos adicionales al preparar su presupuesto.

Encuentre ejecuciones hipotecarias y contacte al propietario

Hay varias formas de encontrar ejecuciones hipotecarias. Póngase en contacto con un agente de bienes raíces, un banco, una agencia gubernamental como HUD o Fannie Mae, o revise los periódicos locales, los listados en línea o comuníquese con la oficina del secretario del condado. Según MSN, el método preferido para los compradores inexpertos es ponerse en contacto directamente con el prestamista para obtener una lista de propiedades de propiedad del banco. Las propiedades de propiedad del banco son aquellas que fueron devueltas al prestamista después de una venta de subasta sin éxito. Una vez que un banco posee una propiedad, pagará cualquier gravamen fiscal existente o deudas impagas y proporcionará un seguro de título. También podrá inspeccionar la propiedad antes de comprarla y aprovechar los incentivos del vendedor del banco, como condiciones hipotecarias favorables, pagos iniciales más bajos y sin costos de cierre. Con una venta de subasta, comprará la propiedad a ciegas. Es decir, no tendrá la oportunidad de inspeccionar la propiedad o determinar si hay algún pasivo existente a pagar. Además, tendrá que pagar por la propiedad por adelantado en efectivo o con un cheque de caja.

Investigación

Las propiedades ejecutadas se venden en la condición "tal cual" y generalmente están en desorden. Contrate a un contratista e inspector para ayudarlo a determinar los costos de renovación. Además, debe hacer una búsqueda de título para determinar si hay gravámenes en la propiedad, lo que puede aumentar el precio de compra. Gravámenes son las deudas impagas, impuestos o facturas del contratista (gravámenes de mecánica) que permanecerán intactos hasta que se pague el dinero. En general, las propiedades de propiedad del banco deben tener un título claro, pero aún así debe asegurarse de que este sea el caso para que no sea responsable de cancelar cualquier deuda preexistente adicional.

Financiación

En una subasta de ejecución hipotecaria, usted compra una propiedad pagando en efectivo por adelantado. De lo contrario, puede solicitar un nuevo préstamo o determinar si la hipoteca existente de la propiedad es asumible. Con un supuesto de préstamo, el comprador adquiere el título de propiedad y se hace cargo de la hipoteca existente sin tener que obtener un nuevo financiamiento. La hipoteca asumida tendrá los mismos términos, pagos y cantidad debida ya que originalmente se originó al propietario original. Por lo tanto, un supuesto de préstamo puede ofrecer la ventaja de tener un interés menor que las tasas actuales del mercado. Los compradores potenciales también pueden negociar con el banco para eliminar al anterior prestatario de otras obligaciones, colocando así toda la carga de la deuda sobre el comprador de la ejecución hipotecaria.

Haz una oferta

En una subasta, solo hace una oferta en la propiedad y paga en efectivo por adelantado. De lo contrario, puede solicitar la ayuda de un agente de bienes raíces para redactar una carta de oferta o hacerlo usted mismo. Investigue para qué propiedades similares se están vendiendo en el área para determinar un valor de mercado justo y sumar los gravámenes existentes que se encuentran en una búsqueda de título. El precio de oferta generalmente está entre el valor de mercado y todas las deudas existentes más los costos de reparación.

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