Análisis financiero inmobiliario

El análisis financiero de bienes raíces no es un tema abreviado. Hay muchos aspectos a considerar, solo algunos de los cuales pueden ser cuantificados. Además de dólares y centavos, es importante tener en cuenta factores intangibles como la ubicación y la conveniencia. En última instancia, la forma en que se evalúan las compras y los proyectos inmobiliarios depende en gran medida de las metas y los objetivos financieros del inversor o comprador.

Establecer objetivos financieros

Lo más importante en el proceso de evaluación de bienes inmuebles es el establecimiento de metas y objetivos de inversión claros. En general, es mejor comprar una propiedad que genere más ingresos que menos, y que sea menos costosa de adquirir que otras alternativas. Otros objetivos que deben considerarse en el análisis incluyen el objetivo a largo plazo para la inversión: considerar si se trata de una oportunidad de compra y mantenimiento, o una oportunidad de compra y reventa.

Proyectos de retención a largo plazo

Para este tipo de proyecto, es importante hacer hincapié en el flujo de caja, la apreciación a largo plazo y el precio de compra actual. Por lo general, los inversores miran la relación entre el precio de venta y el flujo de efectivo existente o histórico con el fin de determinar si la oportunidad de inversión tiene un precio competitivo o no. En el análisis financiero, se divide el flujo de efectivo por el precio solicitado para calcular una tasa de capitalización. Al comparar la tasa de capitalización con propiedades comparables dentro del mercado y con inquilinos similares, puede determinar si la propiedad se está valorando o no apropiadamente. Los arrendatarios más fuertes tienden a tener tasas de capitalización más bajas, es decir, menos flujo de efectivo en comparación con un precio de compra más alto. Los arrendatarios más débiles tienden a tener tasas de capitalización más altas, es decir, un mayor flujo de efectivo en comparación con un precio de compra más bajo.

Compra y venta de proyectos

La consideración financiera principal en este tipo de proyecto es la capacidad de adquirir el proyecto muy por debajo del valor de mercado actual. Este análisis se basa en gran medida en la comprensión del costo de la construcción o el costo de reposición de la propiedad en cuestión. Obviamente, si una propiedad puede adquirirse en buenas condiciones con un fuerte flujo de efectivo existente por un valor de mercado o un costo de reposición muy por debajo del actual, puede considerarse un objetivo de adquisición digno. Si estas características están presentes, parece indicar una capacidad para revender la propiedad con un beneficio en poco tiempo.

Otras Consideraciones

Dependiendo del tipo de propiedad o la naturaleza del proyecto, es importante considerar otros factores. Si el proyecto es un proyecto de viviendas multifamiliares que tendrá unidades para la venta o el alquiler al finalizar, entonces la tasa de absorción de condominios, casas adosadas y apartamentos debe considerarse y calcularse para determinar la viabilidad financiera. Si el proyecto es un nuevo espacio comercial, debe entenderse la cantidad total de metros cuadrados disponibles y la absorción comercial. Lo mismo es cierto para los proyectos de oficina y el espacio de almacenamiento. La absorción se refiere a la cantidad de tiempo que toma el tipo de propiedad para ser utilizada en el mejor uso por un inquilino que paga.

Poder adquisitivo

La última pieza del rompecabezas es comprender realmente lo que un inversor puede y no puede comprar. Este análisis es más personal que cualquier otra cosa. Después de la recesión en 2008, los préstamos comerciales para el desarrollo y la adquisición fueron muy restringidos. Como resultado, las ofertas en efectivo son mucho más valiosas en el mercado, considerando la falta de crédito disponible.

Compartir en redes sociales: