Equidad negativa en el divorcio

La división de propiedades en divorcio es bastante difícil cuando se trata de activos que son libres y libres de gravámenes. Si su casa está bajo el agua, la hipoteca en contra de ella es más que su valor justo de mercado, esto puede complicar doblemente el problema. Puede resolver el problema, pero las soluciones pueden tener algunos inconvenientes.

Ley de propiedad comunitaria

California es un estado de propiedad comunitaria. En el curso normal de los acontecimientos, la ley trata todas las deudas asumidas o adquiridas durante el matrimonio según lo adeudado por la comunidad: la unión matrimonial. No importa si solo un cónyuge sacó la hipoteca y está a su nombre. Bajo la ley de propiedad comunitaria, ambos cónyuges son responsables de su equilibrio, tanto durante el matrimonio como si se divorcian. Lo mismo se aplica a los activos adquiridos durante el matrimonio.

División desigual

Cuando un matrimonio ha acumulado más deudas que activos, los tribunales de California pueden desviarse de ordenar una división exacta de 50-50 en un divorcio. Suponiendo que su casa es su único activo conyugal y no vale nada porque el saldo de la hipoteca es mayor que su valor, un tribunal puede ordenarle a uno de los cónyuges que asuma la responsabilidad del déficit crediticio y otorgarle también la casa completa. El otro cónyuge no recibiría la mitad del valor del hogar en el divorcio, porque ese valor no está disponible para su distribución en una situación de equidad negativa. El cónyuge que mantiene el hogar asumiría toda la deuda, la diferencia entre el valor de la vivienda y el saldo de la hipoteca, y el otro cónyuge no estaría obligado a compartir el 50 por ciento de esta responsabilidad.

Refinanciación

El problema más importante para resolver el problema de un hogar marital bajo el agua es que los cónyuges deben hacer algo con respecto a la hipoteca. Si los nombres de ambos cónyuges están en el préstamo, el que abandona el hogar sigue siendo legalmente responsable de la deuda. Un tribunal de divorcio podría decir que ha sido relevada de esta responsabilidad, pero un decreto de divorcio no tiene un efecto vinculante para los prestamistas hipotecarios. Si el cónyuge que mantiene la casa deja de pagar el préstamo, el prestamista puede, y probablemente lo hará, solicitar el pago al otro cónyuge. Esta situación generalmente se resuelve haciendo que el cónyuge que mantiene el hogar refinancie la hipoteca a su exclusivo nombre. Sin embargo, si la casa está bajo el agua, esta opción podría no estar disponible. Encontrar un prestamista dispuesto a refinanciar por más de lo que vale el hogar puede ser una imposibilidad.

Ventas cortas

Si ninguno de los cónyuges está dispuesto a quedarse con la casa y asumir la deuda correspondiente, o si uno no está dispuesto a seguir siendo responsable de la hipoteca cuando no está viviendo en la casa, una venta corta podría ser una posibilidad. En este caso, su prestamista hipotecario acepta dejar que venda la casa por lo que vale, incluso si los ingresos no cubren el saldo total de la hipoteca. En venta, el prestamista borra la deuda de su hipoteca, ya no se lo debe. California es un estado amigable para este tipo de trato. Aprobó una legislación en 2011 que evita que su prestamista lo demande o lo persiga por la deficiencia de la hipoteca si acepta una venta corta. Sin embargo, existen varios factores que lo califican, de modo que si cree que una venta corta podría ser una respuesta a su dilema, hable con un abogado de bienes raíces antes de comprometerse.

Otras opciones

También puede diferir la venta de la casa y aguardar el mercado. Sin embargo, si el hogar sigue siendo propiedad conyugal (ambos tienen derecho a una parte del capital cuando finalmente vendas), esto puede crear un problema según las leyes de California. Los tribunales pueden ordenar créditos de Epstein o Watts a esta situación. Los créditos de Epstein se aplican cuando uno de los cónyuges usa sus ganancias separadas después del divorcio para pagar la hipoteca de la propiedad de la comunidad. Tendría derecho a más de la mitad del capital de la casa para compensar esto. Se pueden aplicar créditos de Watts si el valor justo de alquiler de la casa es más que el pago mensual de la hipoteca. En este caso, el cónyuge que permanece en el hogar puede ser responsable de pagar al otro cónyuge la mitad de la diferencia entre el valor del alquiler y la hipoteca. Si la casa hubiera sido alquilada, los cónyuges podrían haber compartido esta ganancia.

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