¿Cómo calculo las hipotecas de brazo por cinco años?

Un ARM de cinco años a menudo se conoce como un ARM híbrido 5/1. Este tipo de préstamo hipotecario tiene una tasa de interés inicial que permanece vigente durante los primeros cinco años, luego el préstamo se convierte en una hipoteca de tasa ajustable con ajustes anuales de tasas. Los cálculos de pago para un ARM 5/1 son diferentes para los dos tipos de hipotecas que se combinan en uno.

Durante los primeros cinco años

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Busque una calculadora de hipotecas en línea o una plantilla de hoja de cálculo que calcule un préstamo hipotecario amortizado. Bankrate.com y Vertex 42 son dos ejemplos.

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Calcule el pago inicial de la hipoteca utilizando la tasa de interés a cinco años, el monto del préstamo y una amortización a 30 años. Los resultados serán el pago de la hipoteca de los primeros 60 pagos (cinco años) del préstamo. Por ejemplo, en una hipoteca de $ 350,000 con una tasa inicial de cinco años del 3.5 por ciento, el pago mensual del préstamo sería de $ 1,571.66.

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Anote el saldo del préstamo después del pago número 60 de la tabla de amortización del préstamo. Cuando el préstamo cambia a ajustes anuales de tasas, los nuevos pagos se basarán en el saldo actual del préstamo. El ejemplo de hipoteca tendría un saldo de $ 313,940 después de cinco años.

Pagos con ajustes anuales de tarifas

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Busque el índice de tasa de interés y el margen de tasa para el período ARM del préstamo. Cada tasa ARM se basa en un índice como el Tesoro de vencimiento constante a un año o CMT, o la Tasa interbancaria de Londres a un año, también conocida como LIBOR. La tasa de ARM será la tasa de índice en la fecha de reinicio más un margen de 2 a 3 por ciento.

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Calcule la nueva tasa ARM en la fecha de reinicio de la tasa hipotecaria. La primera fecha de restablecimiento será cinco años después de que se realice el primer pago de la hipoteca. Por ejemplo, si la tasa ARM es la CMT más 2.5 por ciento y la CMT está en 0.40 por ciento, la nueva tasa sería 2.9 por ciento.

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Calcule el pago de la hipoteca para el próximo año utilizando la nueva tasa, el saldo actual del préstamo y el plazo restante: 25 años en el primer restablecimiento. El préstamo de ejemplo con un saldo de $ 313,940 y una tasa de 2.9 por ciento tendría un nuevo pago mensual de $ 1,472.46.

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Vuelva a calcular el pago cada año utilizando una nueva tasa basada en el índice, el saldo actual del préstamo y el plazo de la hipoteca restante.

Consejos

• Los préstamos ARM tienen topes de tasas de interés anuales y de por vida. Si la tasa del índice aumenta significativamente, el límite evitará que la tasa de interés y el pago aumenten más que una cierta cantidad. Las tasas máximas típicas son de 1 o 2 por ciento por año, y 5 o 6 por ciento durante la vigencia del préstamo.
• La tasa de los cinco años iniciales se basa en la tasa de mercado para 5/1 ARM. La tasa debería ser más baja que la tasa fija de hipoteca a 30 años, pero probablemente más alta que la tasa indexada de ARM.
• Al comparar los préstamos ARM 5/1 de diferentes prestamistas, observe la tasa índice y el margen de la porción ARM del préstamo, así como la tasa inicial.

Advertencia

• Después de la tasa inicial de los primeros cinco años con una ARM de 5/1, la tasa de renovación cada año puede ser más alta o más baja que la tasa anterior. Si la tasa es más alta, aumentará el pago mensual del préstamo.

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