Qué esperar en una subasta de ejecución hipotecaria

California opera con un sistema de ejecución hipotecaria no judicial, lo que significa que no es necesaria una orden judicial ni supervisión judicial para tomar posesión de una casa. El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando el administrador fiduciario de un prestamista presenta un aviso de carta predeterminada después de que un prestatario se atrasa en los pagos. Esto ocurre de una semana a varios meses después de que el primer pago de la hipoteca no se haya pagado. Después de registrar la carta ante los tribunales, un síndico puede comenzar a anunciar una subasta de ejecución hipotecaria en 90 días.

Noticia de subasta

El administrador publica un aviso de la subasta de ejecución hipotecaria 20 días o más antes de la venta. El aviso se publica en la propiedad en sí, en otro lugar público de elección del administrador y una vez a la semana en un periódico local, durante tres semanas consecutivas. El fiduciario registra el aviso de la venta con el registrador del condado dos semanas antes del día de la subasta. El administrador puede reprogramar la subasta a voluntad hasta tres veces sin necesidad de volver a emitir un nuevo aviso. Los detalles del aviso incluyen la dirección de la propiedad, la fecha de la subasta y la información de contacto del fiduciario.

Anuncio del subastador

El día de la subasta, una persona designada por el tribunal, generalmente un sheriff o árbitro, explica cómo funciona el procedimiento de licitación y anuncia cada propiedad individualmente con su dirección y descripción legal. El subastador explica las características de la propiedad, pero no abordará los elementos irrelevantes para la descripción legal, como la presencia de una piscina o aire acondicionado central.

Subasta con reserva

El prestamista de ejecución hipotecaria establece un monto mínimo para la apertura de ofertas, que un subastador o moderador anuncia. A menudo, la cantidad establecida iguala el saldo pendiente del préstamo existente junto con las tarifas asociadas. El prestamista puede colocar la primera oferta y puede acreditar la oferta, lo que significa hacer una oferta sin pagar ningún dinero, hasta el monto en dólares que debe el propietario.

Transferencia de la propiedad

Cuando una propiedad se vende en una subasta, el ofertante ganador debe pagar la cantidad total utilizando efectivo o un cheque de caja. La escritura de un fiduciario transfiere la propiedad al postor ganador. Cualquier gravamen aparte de los impuestos a la propiedad desaparecen durante una subasta de ejecución hipotecaria. Todos los contratos de arrendamiento en la propiedad también se disuelven, y el nuevo propietario puede comenzar un proceso de desalojo para eliminar al anterior propietario o cualquier inquilino, si es necesario.

Bienes raíces de propiedad

En caso de que una oferta de apertura no comience, la propiedad se convierte en "REO", también conocida como propiedad de propiedad inmobiliaria. El prestamista asume la propiedad y puede disponer de la propiedad o continuar los esfuerzos para venderla en el mercado abierto.

Período de redención

Los propietarios tienen hasta la subasta de ejecución hipotecaria para pagar su deuda, incluidos los honorarios de los abogados. Si la propiedad no se vende, el prestamista puede ofrecer un período de redención en el que el propietario puede conservar la propiedad al estar al día con los pagos. En California, el período de redención legal dura un año después de la subasta de ejecución hipotecaria.

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