¿Cuándo los bancos ejecutan hipotecas?

Cuando un prestatario no puede realizar los pagos mensuales de una hipoteca, el banco u otra institución de crédito tiene la opción de realizar una ejecución hipotecaria, lo que significa que la hipoteca se cancela y se realiza una demanda de pago total. Debido a que la ejecución hipotecaria significa la pérdida de un activo tanto para el propietario (la casa) como para el prestamista (el préstamo), ambas partes tienen interés en demorarlo el mayor tiempo posible. El cronograma de ejecución hipotecaria depende de las políticas establecidas por el banco individual.

Período de redención

Durante un período de tiempo después de que se omite un pago mensual, el prestamista extenderá un período de gracia para permitir al prestatario compensar el atrasos en el capital y los pagos de intereses. Esto también se conoce como el período de redención. Por ley en California, el prestamista no puede emitir un Aviso de Incumplimiento, y así comenzar el proceso de ejecución hipotecaria, hasta que haya transcurrido un mínimo de 60 días desde la fecha de vencimiento para la cual no se realizó el pago.

Consideraciones

El mínimo de 60 días no se aplica en muchos casos. Por razones logísticas, los bancos con un gran retraso en los préstamos en incumplimiento pueden no estar dispuestos a comenzar la ejecución hipotecaria de inmediato. Además, el banco tiene un interés en calcular el atraso con el prestatario en lugar de ejecutar la propiedad. En algunas áreas donde la tasa de ejecuciones hipotecarias es alta, el período de redención puede extenderse a seis meses o más.

Período de Publicación

Después de que se emita una Notificación de Incumplimiento, comienza el período de publicación. El prestamista debe proporcionar un aviso de 20 días al prestatario antes de que pueda vender la propiedad. El aviso de ejecución hipotecaria debe enviarse por correo al prestatario y a cualquier otra persona o empresa que tenga un gravamen sobre la propiedad. También se debe publicar en los terrenos de la propiedad y en un lugar público, generalmente un periódico.

Reembolso

El prestatario todavía tiene la oportunidad de "curar" el incumplimiento pagando todos los atrasos. Sin embargo, hay una fecha límite de cinco días antes de la fecha de venta de la ejecución hipotecaria. Si el préstamo no se pone al día, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad en una subasta 21 días después de la emisión del Aviso de Incumplimiento.

Venta de ejecución hipotecaria

El prestamista puede programar una venta de ejecución hipotecaria durante el horario comercial normal, de 9 a.m. a 5 p.m. La ubicación de la venta debe publicarse en el Aviso de venta. Normalmente, un fideicomisario externo como una compañía de títulos maneja la subasta de la propiedad al mejor postor. El prestatario tiene la opción de posponer la subasta, pero solo por un día.

Ejecución hipotecaria judicial

California ha establecido un procedimiento alternativo de ejecución hipotecaria conocido como ejecución hipotecaria judicial. Esto ocurre cuando un prestamista presenta una demanda civil que busca un juicio final contra el prestatario moroso. El prestamista también presenta un documento conocido como Lis Pendans, declarando su intención de recuperar la propiedad y venderla en una subasta. Los prestamistas siguen este procedimiento si no hay un lenguaje de "poder de venta" en la hipoteca, lo que le da al prestamista el derecho a los procedimientos de ejecución hipotecaria no judicial descritos anteriormente.

Tácticas dilatorias

En cualquier punto del proceso de ejecución hipotecaria, el prestatario puede retrasar el proceso mediante la presentación de una demanda en el tribunal por una suspensión o presentación de una solicitud de quiebra, en la que los activos pendientes se liquidan en beneficio de los acreedores no pagados. La bancarrota no impide que un prestamista ejecute y embargue bienes hipotecados.

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