¿Qué significa tener una hipoteca?

El titular de una hipoteca es la persona o entidad (generalmente una compañía o grupo de inversores) que posee un préstamo hipotecario. Los prestamistas hipotecarios suelen vender préstamos hipotecarios a entidades patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae o inversores privados. Esto proporciona efectivo para financiar nuevos préstamos hipotecarios y es una práctica común en la industria de préstamos hipotecarios de EE. UU.

Mi hipoteca acaba de cerrarse y ahora tengo un nuevo prestamista

Poco después de cerrar un préstamo hipotecario residencial, puede recibir una notificación de su prestamista de que su hipoteca ha sido vendida a Fannie Mae, Freddie Mac u otro inversionista. Esta compañía ahora es el titular de la hipoteca o el dueño de su préstamo hipotecario. Aunque puede continuar haciendo pagos a su compañía hipotecaria original, es posible que se designe a una tercera compañía como su administrador de préstamos. Las compañías de servicios de préstamos hipotecarios aceptan pagos, pagan seguros de riesgo e impuestos a la propiedad, y se encargan de la administración diaria de los préstamos hipotecarios en nombre del titular de la hipoteca.

La transferencia de titulares de hipotecas no cambia su préstamo hipotecario

Cuando los prestamistas hipotecarios originan y cierran préstamos hipotecarios, suscriben cada préstamo para cumplir con el estándar de la entidad compradora. Los estándares de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac se usan generalmente para la mayoría de las hipotecas residenciales convencionales. Los préstamos hipotecarios suscritos según estos requisitos generalmente se venden a Fannie Mae o Freddie Mac rápidamente después del cierre. No se modifican los términos de un contrato hipotecario como resultado de la venta de un préstamo hipotecario a un nuevo titular de la hipoteca. La transferencia de un préstamo hipotecario se realiza registrando una Asignación de hipoteca o una Asignación de escritura de fideicomiso. La asignación registrada aparece en cualquier búsqueda de título para la propiedad que asegura la hipoteca.

Titulares de hipotecas y compañías de servicios de préstamos hipotecarios

Grandes hipotecarios como Fannie Mae y Freddie Mac contratan a compañías de servicios de préstamos para que administren su cartera de préstamos hipotecarios. Las compañías de servicios de préstamos reciben una tarifa por administrar los préstamos hipotecarios de acuerdo con los requisitos del titular de la hipoteca. Su compañía de servicios hipotecarios puede aconsejarle que debe "obtener la aprobación del titular de la hipoteca" para solicitudes especiales tales como planes de pago, modificaciones de préstamos o ventas en corto. Su compañía de servicios hipotecarios actúa como un agente para el propietario de su préstamo hipotecario, y como un vínculo entre usted (el prestatario) y el titular de la hipoteca.

¿Por qué se venden hipotecas a los nuevos titulares de hipotecas?

Atrás quedaron los días en que los compradores de viviendas ingresaron a su banco local y obtuvieron un préstamo hipotecario que se quedó con ese banco. La mayoría de los prestamistas hipotecarios ahora venden préstamos hipotecarios a inversionistas patrocinados por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos hipotecarios también pueden originarse en nombre de programas de la autoridad estatal de vivienda o pueden ser comprados por inversores tales como fondos de pensiones. En muchos casos, la compañía hipotecaria original también puede actuar como la compañía de servicios de préstamos para el nuevo titular de la hipoteca. Esto ayuda a proporcionar una transición fluida para los prestatarios, que pueden continuar realizando pagos a la misma compañía. Vender una hipoteca a un nuevo titular de una hipoteca no es un reflejo negativo de la solvencia crediticia de un propietario o la calidad de un préstamo hipotecario.

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