¿Qué sucede si una segunda hipoteca no se liquida?

Una segunda hipoteca es un préstamo hipotecario tomado después de la compra o refinanciamiento de una vivienda. También llamada préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito con garantía hipotecaria, una segunda hipoteca grava el título de la propiedad que se utiliza como garantía para el préstamo. Los prestamistas de segunda hipoteca pueden ejecutar una hipoteca si la segunda hipoteca no se paga, y también pueden ejecutar si los propietarios no pagan su primera hipoteca. Las segundas hipotecas deben liquidarse o subordinarse cuando una primera hipoteca se refinancia, modifica o satisface a través de una venta corta.

Segundas hipotecas y cadena de título

El término "segunda hipoteca" proviene de la secuencia de embargos que se muestra en un informe de título para una vivienda hipotecada. La primera hipoteca aparece después de gravámenes de impuestos a la propiedad, servidumbres de servicios públicos y cualquier asunto de registro público asociado con la propiedad. Los préstamos hipotecarios se muestran en el título de acuerdo con la fecha en que se registraron. Una primera hipoteca es típicamente un préstamo utilizado para comprar una casa o refinanciar una hipoteca existente. Los propietarios de viviendas pueden sacar hipotecas secundarias luego de obtener sus hipotecas primarias. Una segunda hipoteca generalmente se realiza por un monto inferior a la primera hipoteca.

Ejecución hipotecaria y segundos préstamos hipotecarios

Cuando un prestamista de la primera hipoteca comienza una ejecución hipotecaria, ordena un informe del título actual y la ley le exige notificar a los prestamistas de la segunda hipoteca del incumplimiento de pago de la primera hipoteca. El segundo titular de la hipoteca generalmente adelanta los pagos al primer prestamista hipotecario para poner al día los pagos de la primera hipoteca, luego comienza su propia ejecución hipotecaria para recuperar los fondos que adelantó. Los propietarios pueden sorprenderse cuando un segundo prestamista hipotecario comience una ejecución hipotecaria bajo estas circunstancias, incluso cuando los pagos en una segunda hipoteca no estén vencidos. Cuando un primer titular de hipoteca ejecuta la hipoteca, el título de la propiedad se transfiere al primer prestamista hipotecario o al postor exitoso en la primera venta de ejecución hipotecaria. Esto extingue los gravámenes que aparecen en el título después de la primera hipoteca, incluidas las segundas hipotecas de cualquier tipo.

Modificaciones de préstamos y segundas hipotecas

Los programas gubernamentales y los prestamistas hipotecarios ofrecen varios programas de modificación de préstamos para ayudar a los propietarios a conservar sus viviendas y evitar la ejecución hipotecaria de sus primeros préstamos hipotecarios. Un acuerdo de modificación cambia los términos originales de una primera hipoteca. Si se registra un acuerdo de modificación sobre una primera hipoteca después de registrar una segunda hipoteca, la primera hipoteca corre el riesgo de quedar subordinada a la segunda hipoteca; para evitar esto, los prestamistas hipotecarios requieren que los segundos prestamistas hipotecarios firmen un acuerdo de subordinación para garantizar que la primera hipoteca en posición superior en el título de una casa. Los titulares de segunda hipoteca pueden requerir el pago de la firma de un acuerdo de subordinación. Si no se puede llegar a un acuerdo con el segundo titular de la hipoteca y el acuerdo de subordinación no está firmado, el primer prestamista se negará a modificar el primer préstamo hipotecario.

Ventas cortas y establecimiento de una segunda hipoteca

Los prestamistas de segunda hipoteca no están obligados a firmar acuerdos de subordinación ni a liberar sus embargos preventivos para acomodar una venta corta. El primer prestamista hipotecario acepta aceptar ganancias de la venta de menos del monto total adeudado en la primera hipoteca. Los prestamistas de primera hipoteca pueden permitir que un segundo titular de la hipoteca reciba una liquidación parcial del monto de su préstamo para acomodar una venta corta. El primer titular de la hipoteca tiene influencia cuando negocia con un segundo prestamista hipotecario, porque si el primer prestamista ejecuta una hipoteca por un valor menor al primer monto de la hipoteca, el segundo gravamen hipotecario se extingue cuando la primera hipoteca se ejecuta y el segundo tenedor de la hipoteca no recibe nada . Si el prestamista de la segunda hipoteca se niega a liquidar o liberar su gravamen, la venta en descubierto fracasa y el prestamista de la primera hipoteca puede cerrar su interés en la propiedad.

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