¿Qué le sucede a una segunda hipoteca en una venta corta de una casa?

Las segundas hipotecas incluyen préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito. Están subordinados a la hipoteca principal utilizada para comprar o refinanciar una hipoteca en contra de una casa. Cuando un prestamista primario ejecuta sus préstamos hipotecarios, se anulan las segundas hipotecas. Esto puede alentar a los prestamistas hipotecarios secundarios a reducir o liberar sus gravámenes por completar una venta corta.

Cómo funcionan las ventas cortas

Los prestamistas hipotecarios aprueban las ventas en corto para reducir las pérdidas anticipadas causadas por los préstamos hipotecarios en mora. Cuando un hogar vale menos que el préstamo hipotecario o los préstamos adeudados en su contra, una venta corta libera a los propietarios de su obligación hipotecaria principal a cambio de los ingresos netos de venta de una venta corta aprobada. El prestamista hipotecario primario recupera una parte del monto de la hipoteca cuando se vende la propiedad. Los prestamistas de segunda hipoteca pueden recibir un pequeño pago por liberar sus gravámenes contra una propiedad de venta corta, pero por lo general no se les permite recibir el pago del producto neto de la venta.

Segundas hipotecas y ventas cortas

Aquí hay un ejemplo de una venta corta: El prestamista hipotecario principal está considerando una venta en descubierto de valor de mercado de $ 150,000 para una casa con un saldo hipotecario primario de $ 175,000 y un segundo saldo hipotecario de $ 10,000 para una deuda total de $ 185,000. Después de pagar los costos de cierre y la comisión de bienes raíces, se espera que los ingresos netos de la venta sean de $ 138,000, lo que resulta en una pérdida de $ 37,000 para el prestamista principal. La hipoteca principal se ejecutará después de la fecha de cierre de la venta corta. El segundo prestamista hipotecario solicita $ 1,000 para liberar su gravamen hipotecario. El prestamista hipotecario primario aprueba este pago al segundo prestamista hipotecario después de comparar las pérdidas estimadas de venta corta de $ 38,000 con las pérdidas proyectadas de ejecución hipotecaria de $ 50,0000 y calcula $ 12,000 de ahorros netos en comparación con su costo estimado de ejecución hipotecaria.

Seguro hipotecario y aprobaciones de venta corta

Si la hipoteca principal está cubierta por un seguro hipotecario (MI), la compañía de seguros hipotecarios generalmente aprueba los términos de una venta corta porque es responsable de reembolsar al prestamista hipotecario principal por las pérdidas de ejecución hipotecaria. Las compañías de MI no están obligadas a aprobar pagos a prestamistas de segunda hipoteca. El prestamista hipotecario primario debe esperar la aprobación de la compañía MI de ventas en corto para hipotecas primarias con cobertura MI. Esto puede retrasar la aprobación de una venta en descubierto, pero el prestamista hipotecario principal corre el riesgo de perder su cobertura de IM si acepta pagar a un segundo prestamista hipotecario sin la aprobación de la compañía de MI.

Factores involucrados en la negociación de ventas cortas

Los prestamistas hipotecarios primarios aprueban las ventas en corto cuando calculan que la ejecución hipotecaria de un préstamo hipotecario costará mucho más que las pérdidas resultantes de la aprobación de la venta en descubierto y la aceptación de los ingresos netos de la venta en satisfacción de su préstamo hipotecario primario. Los titulares de segunda hipoteca están a merced de los prestamistas de hipotecas primarias porque los préstamos de segunda hipoteca se extinguen cuando se ejecuta una hipoteca primaria. Los prestamistas hipotecarios primarios pueden negociar con prestamistas de segunda hipoteca con el interés de completar una venta corta.

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