¿Por qué mi prestamista negaría una venta corta y desea realizar una ejecución hipotecaria?

Los prestamistas odian aprobar ventas cortas. También les desagradan las ejecuciones hipotecarias. Los propietarios deben saber las razones por las que los prestamistas niegan las ventas en corto para que puedan "vender" el concepto de ventas cortas como una alternativa de ganar-ganar a la ejecución hipotecaria. Pero, en última instancia, los prestamistas deben proteger sus activos, y la ejecución hipotecaria puede ser una mejor opción.

Conceptos básicos de ventas cortas

Las ventas en corto involucran a los propietarios que venden sus casas por menos del saldo pendiente del préstamo hipotecario. Muy superior a sufrir una ejecución hipotecaria, la venta en descubierto debe ser aprobada por su prestamista, que acepta liberar el primer gravamen hipotecario sin recibir un pago completo del saldo del préstamo. Sin la aprobación del prestamista y la liberación del gravamen, es imposible que un propietario complete una venta corta. Los prestamistas solo aprueban las ventas en corto cuando pueden ver una ventaja para ellos mismos.

Conceptos básicos de ejecución hipotecaria

Ejecutar una hipoteca en una casa y un prestatario es el último recurso tanto para el prestamista como para el prestatario. Es una situación de perder-perder. El prestatario pierde su casa, su residencia principal. El prestamista puede perder capital y / o intereses por un préstamo hipotecario. Durante las economías deprimidas, los prestamistas (bancos, cooperativas de crédito o compañías hipotecarias) a menudo poseen estas propiedades debido a la falta de ofertas calificadas en las subastas de ejecución hipotecaria. Después de colocar estas propiedades en el departamento de propiedad inmobiliaria (REO), los prestamistas deben mantenerlas, asegurarlas y venderlas. Ni el dueño de casa anterior ni el prestamista disfruta de un resultado positivo.

Razones para las preferencias del prestamista

Tan desagradable como pueden ser las ejecuciones hipotecarias para los prestamistas, a veces prohíben las ventas en corto por razones técnicas (financieras). Su institución crediticia podría rechazar una solicitud de venta corta si cree que tendrá compradores calificados en subastas de ejecución hipotecaria que harán ofertas hasta el saldo pendiente del préstamo. Los prestamistas hipotecarios, particularmente en escritura de estados fiduciarios que tienen menores costos de ejecución hipotecaria, pueden negar las ventas cortas porque los prestamistas saben que obtendrán un saldo inferior al saldo del préstamo.

Prevención / Solución

Para tratar de evitar una ejecución hipotecaria, un propietario debe comunicarse con su prestamista poco después de darse cuenta de que tiene o tendrá un problema con los pagos de la hipoteca a tiempo. El prestamista podría considerar modificaciones de préstamos, reduciendo el pago de la hipoteca o los niveles de tasas de interés para alcanzar la asequibilidad del propietario. Además, los prestamistas aprecian a los prestatarios que comunican problemas potenciales mientras todavía hay una posibilidad de resolver problemas. Es más probable que los propietarios proactivos eviten las ejecuciones hipotecarias y persuadan a los prestamistas para que aprueben modificaciones de préstamos o ventas en corto, que son mejores para los prestatarios.

Información de expertos

Aunque los prestamistas hipotecarios prefieren mantener sus préstamos y prestatarios juntos, cuando ocurre una delincuencia grave, solo tienen dos opciones financieras reales. Al enfrentar las preguntas de los reguladores bancarios federales o estatales, los prestamistas pueden explicar más fácilmente una ejecución hipotecaria que una venta corta. Las pérdidas o deficiencias ocurren después del proceso legal registrado de ejecución hipotecaria. Las pérdidas por ventas cortas se producen después de que un prestamista decide permitir que un prestatario venda propiedades por debajo del saldo de su préstamo. Los prestamistas luego aprueban el precio de venta final, lo que conduce a la pérdida. Por lo tanto, los prestamistas a veces prefieren ejecutar una venta corta.

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